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■昨日の記事で、『水戸は花火大会です』と書きましたが、
大雨のため来週に延期になってしまいました。

今年の夏は、雨が多く、比較的涼しい夏だな〜と思いますね。

過ごしやすくて良いのですが、花火大会は楽しみにしていたので残念です。



■新規購入した店舗ですが、かなり色々と動いております。

まず、階段の塗装を業者さんに発注して、完了しました。

塗装前↓
画像-0187


塗装後↓
画像-0233


今回の階段と2階手すりの塗装工事ですが、
懇意にしている業者さんに頼んだところ、
15万円にてやってもらいました。

ちなみに作業工程は、
ケレン掛け、錆び止め塗装、上塗り塗装という感じです。

私は、社長と知り合いなので、定価を聞いたところ、
『25万円くらい』
になるそうです。

水戸周辺であれば、ご紹介も可能です。

ご紹介希望の方は水戸大家までご連絡ください。



■それから、この店舗、合計5部屋あるのですが、
スケルトンが1戸、居抜き(空室)が2戸、入居済が2戸
という構成になっております。

それで、入居している店子さんとヒヤリングした所、
『店舗に物が溢れている…』
とのご指摘を頂きました。

それで、考えた末の答えが、
『スケルトンの部屋を潰し、各テナントのバックヤード(物置)にする』
という方法です。

スケルトンの部屋を改良して募集するのもお金がかかりますし、
かと言って、スケルトンのままでの募集は絶望的なエリアです。

で、あるならば、スケルトンの部屋を潰し、
今の店子さんの不満を解消してあげた方が良いとの判断です。

ちなみに、オーナーチェンジの際に、
現況の店子さんの家賃も、保証会社加入を条件に
オーナー(私)側から減額しています。

これも、利回り低下につながりますが、
出て行ってしまうよりは、長く商売をしていただいた方が
お互いのためになるとの判断からです。

ちなみに、1部屋潰して、家賃を減額しての満室時(5室中4部屋入居)と
現況(5室中2室入居)の利回りは、
満室(5室中4部屋入居)で、45.6%
現況(5室中2室入居)で、24%となります。

募集の難しい物件では、無理して高利回りを実現させようとせず、
譲り合って、満室経営を目指した方が良いとの判断です。

ちなみに、潰したスケルトンの部屋ですが、
募集中の2部屋もバックヤード(物置)として利用可能としました。

なんか、こういう戦略を考えていると、詰め将棋のようで楽しいですね^^


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■明日から不動産賃貸フェアだそうですね。

こちらが賃貸フェアの案内です↓
http://www.zenchin.com/chintai-fair2009intokyo/index.html

ちなみに、私は水戸に居ますので賃貸フェアには行きませんよ〜

一応、サラリーマンですので、平日はおとなしくしております。



■ブログの説明文を変更してみました。

ブログの説明文とは、ブログのタイトル下にある文です。

説明文



なぜ変更したのか?と言うと、
先日、不動産屋さんから
『水戸大家さんの年齢を聞いて来る方が多いのですが、
20代後半だというと、みんなビックリするんですよ。』
というお話を聞いたからです。

プロフィールでは、実年齢や経歴もご紹介していますが、
みなさんに分かるように、一番目立つ所に書いておきます。

(ちなみにプロフィールはこちら → http://profile.livedoor.com/bb8888mairo/

それで、プロフィールなんですが、
今よりも、もっと詳しいプロフィールを作る事を検討しています。

今のプロフィールだと、不動産系の経歴は書かれていますが、
他の今まで歩んできた人生と言いますか、そういったものも知りたい方がいるのでは?
との考えからです。
(いないかもしれませんが…^^;)

お盆の連休中を目途に、ちょっとやってみます。



■それから、今、店舗の募集図面を作っています。

色々とアイディアを巡らせていますが、
『見た人の感情的バランスを崩せる』
という事を第一に考えて作っています。

ダイレクトレスポンスとか、エモーショナルマーケティングとか
いう手法らしいですが、
広告等を作るときは、『つかみ』でいかにお客さんの感情を崩せるか?
が重要なんですよね。

昔、営業をしていたので、こういう本を大量に読んで、
自分でも会社の広告の企画等をやったりしていました。

そういう経験が、今に少しは役立っている訳ですが、
賃貸の客付けっていうのは、実際問題、貸すというよりは
売るという手法が使える分野です。

貸すのではなく、売る気持ち(手法)ですね。

そういう『売る』系の本を読むと、もの凄い客付けは参考になったりします。

それから、図面の間取り作成ですが、こちらがオススメです↓
http://www.houtec.co.jp/club/index.htm

もちろん、無料ですよ^^


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■またしても、ブログランキングが上がってしまいました↑



この勢いで、一桁台まで行きたいですが、さすがに無理ですかね^^;



■さて、私の不動産の方ですが、戸建ての退去連絡が先日ありました。

それで、次の入居希望者がもう現われています。

今回は、保証会社の保証をつけようと思っていますので、
保証会社の審査が通れば入居させます。

退去連絡から3日は最短記録です。

でも、実は退去連絡の日に、この入居希望者の連絡はあったのです。

私自身も半信半疑だったのですが、今日連絡が再度あったので発表しました。

ちなみに、私が懸念していた内部のリフォームも
このままの流れでしたら無しになりそうです。

現状の状態での入居ですね。

一番ラクな仕事です^^



■指値が通った物件ですが、契約日が決まりました。

あと、融資の方も今からなので、少し動きたいと思います。

ちなみに、書類関係は全て整えたので、あとは金融機関に渡して、
結果を待つだけですね。

こちらの方は、集中してやっていきたいです。



■それから、物件情報ですが、なかなか新規の物件がでてきませんね〜^^;

紹介許可が無い物件なら20%超えがあるのですが、
面識の無い業者さんの物件なので、安易に紹介できませんからね〜^^;

それから、全空きですが20%を超えるソシアルビルもあります。

全空きなので、テナントを埋めるしかないですし、
このご時世なので、新規のテナント誘致は微妙な案件ではありますよね^^;

なので、微妙な案件は来てますが、ご紹介できそうなのが不足しています。

ま〜ボチボチ物件情報の方も、開拓していきます。


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昨日、ブログに書いた空き部屋へ案内されたお客さんですが、不動産屋さんから連絡がなかったので流れたのでしょう。


というか、3月入居ってお話だったので流れた方が良かったのかも…なんて思います。


だって、2月からの入居なら、来月から家賃入りますからね(^^♪


それにこれからお客さんも増えてきますし


なんて思ったりしてます。


ちなみに客付けに関しては


「金持ち大家さん」だけが知っている 空室が満室に変わる究極の方法
絶対に「儲かる大家さん」になる実践バイブル
カリスマ大家が実践する[稼動率99%]満室経営―空室対策・解消マニュアル―
家賃30%アップでも!あなたのアパートマンションを即満室にする方法


ここら辺の本を読んでおけばある程度は出来ると思います。


しかし、究極のノウハウは「行動力」でしょう。


やるか、やらないか


この言葉に凝縮されます。


しかも、中途半端にやっても効果は薄いですよ。


やるなら「徹底的にやる」


しかも、最初から全力で!


これが1番のノウハウでしょうか(^^♪


業者さんも見てますよ。


大家さんの姿って


やる気がある大家さんなら、それに応えようって関係が築けるんじゃないでしょうかね〜


だから、特に地方で大家さんをやるには


動かないと失敗します。


管理会社に専任で任せて文句を言っている暇があるんならとにかく動くてみる事です。


小手先のテクには限界があるんですよ。


だから行動力と強い気持ち、この2つを意識して動きましょう。



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BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

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ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

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月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


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NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


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