タグ:平和不動産リート投資法人

水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「不動産売買にコミニュケーションが大切な理由」

です。


不動産売買にはコミュニケーション能力が

とても大切です。


それはなぜなのか?


不動産投資はしっかりとした物件を買うと

キャッシュフローが残り、

どんどん収入を上げてくれる

素晴らしい手法の1つです。


ですので、私はこうして

多くの人に不動産投資を

オススメしている訳ですが、

その中でも不動産投資を

やって欲しくない人も少ないながらも

存在します。


不動産投資をやって欲しくない人ですが、

それは投資は自己責任と認識していない人です。


私はいつもメルマガで

勉強してから物件を買おう!と言っていますが、

勉強して物件を買っても、

良い物もあれば悪い物もあります。


結局、不動産投資は物件を買ってから

初めて知ることもあり、

勉強をしているから

100%成功するとは限りません。


ただ、全く勉強してない人だと、

成功確率が30%だとすると、

それを95%以上に勉強して上げよう!

という事なのです。


ただし、そうは言っても

残りの5%は多かれ少なかれ、

失敗する確率はある訳です。


人によっては1%しか失敗しなかったとしても

1%の失敗確率はある訳です。


じゃあ、仮に、その1%なり、5%の失敗が

たまたま運が悪くて、

自分が買った物件だった場合ですが、

その場合、しっかりと失敗は失敗と受け止めて、

その後の対応をするという決意がないと

不動産投資はやってはダメです。


この覚悟がない人であれば、

例えば、ちょっとの失敗でも

業者のせいにしたり、

その他の人のせいにしたりと、

そんな感じの事をしてしまうと、

もうその後は不動産業者にも

何か関係者にも相手にされずに、

不動産業会からは引退せざるおえないからです。


不動産という世界は不動産という物を

売ったり買ったり貸したりして、

収益を上げてきます。


その、売ったり買ったり貸すときに、

必ず不動産業者が介在する訳です。


ここで不動産業者と仲が悪くなってしまうと、

売ったり買ったり貸したりするときに

弊害が起きてくるようになります。


まあ、他にも例えば、

リフォーム関係で何かあって、

リフォーム業者と仲が悪くなるとか、

何にしても業者と仲が悪くなるということは、

その後の不動産投資に影響を与えるので、

悪いことに繋がるしかなく、

良いことは1つも無いです。


だからこそ、仮に不動産投資に失敗したな…

と思ったとしても、

自分自身で責任が取れないと

不動産投資で成功していくことは

非常に難しい訳です。


ですので、私は多くの人に

不動産投資をおすすめしていますし、

多くの人に不動産投資に挑戦して、

成功して欲しいです。


ただ、失敗する確率は

完全にゼロではなく、

その失敗したときに

自分自身で責任が取れない人は

不動産投資をしない方がいいですね。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「空室がすぐ埋まる人と埋まらない人の差とは」

です。


空室が出ても、

すぐに空室が埋まる人と

埋まらない人がいます。


では、その両者の違いとは?


昨年の10月くらいから

融資が厳しくなってきていますが、

今年に入ってさらに

厳しくなっている感じを受けます。


そして、さらに4月から

融資が厳しくなっていく…

という情報が入ってきています。


つまり、今まで物件を買えていた人が、

これからどんどん物件が

買えなくなる可能性が今よりも増える訳です。


ただ、そうは言っても

融資を出す金融機関が

全く無くなるとは思いません。


そして、融資が厳しくなるのは、

さらに物件価格が下がる事を

意味していて、そうなると、

物件を買える人にとっては

さらにチャンスが増える訳です。


では、融資が厳しくなって、

物件が買える人とはどんな人なのでしょうか?


それは3つタイプがあります。


1つ目のタイプは、超高属性の人です。


年収が高く、自己資金を大量に持っていて、

お金には全く困っていない人です。


具体的な年収の目安や、

自己資金の額はいくら?とは言い切れませんが、

年収数千万円クラスではなく、

年収億越え、自己資金も億越えというイメージです。


まあ、これは多くの人が

ハードルが高いので、

該当しないと思います。


次に買える人は、すでに不動産投資をしていて、

成功しており、銀行との信頼関係も厚い人です。


これは実績がすでにあるので、

何も無い人には貸さないけれども、

黒字を出している不動産投資をしている

という実績があると

銀行の対応は変わってくる訳です。


あと、最後に融資を付けられる人はどうか?

というと、それは色々な銀行に

とにかく打診した人です。


融資が厳しくなるとはいえ、

不動産投資も融資も、とにかく数が大事です。


例えば、優良な物件を集めるには、

とにかくネットで探したり、

情報を持っている業者にコンタクトを取って、

多くの情報を集めるしかありません。


また、欲しい物件があったとして、

それに融資が付けられれば、

欲しいという事もありえます。


そんな状態になっているのであれば、

これはより多くの金融機関を

回ることによって融資がつく可能性が

ある訳ですね。


今は昨年よりもさらに、

融資が厳しくなり、

またさらに融資が厳しくなるという

情報も入ってきています。


そして、そうなっても買える人は、

超高属性の人と、

すでに銀行と取引があり実績がある人、

そして最後にとにかく行動量が

人よりも飛び抜けている人ですね。


ちなみに、当社では、

とにかく物件情報と融資先を開拓するために、

社内コールセンターを作ろうとしましたが

それは止めることにしました。


今は、営業アシスタントをとにかく増やし、

営業個々の作業量を人を増やして

カバーしていく感じにしたので、

自分で行動するのはめんどくさい…

という人こそ、当社が代わりに動いていく感じですね。




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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「銀行融資はどの様に考えれば良いのか」

です。


不動産投資は銀行融資が肝になりますが、

不動産投資への融資は

どのように考えれば良いのでしょうか?


そういえばこの前、

「峯島さんは失敗した事は無いんですか?」

という質問があったので、

今日はその話をしようと思います。


この質問への回答ですが、

「私は失敗の達人です!笑」となります。


私が不動産投資を始めた

最初に買った物件は、

これは大失敗物件でした。


実際にどんな失敗をしたのか?というと、

420万で買った物件が、

最終的に売れた値段が、

200万円で 売却している訳です。


他にも、その後、購入した戸建てが、

白アリだらけで大幅な補修費が

掛かってしまったり、

起業してからもスタッフが全員辞めたり、

最近ではNo.1営業が独立するなど、

まさに私は失敗の宝庫なのです。


昨日、今日、私を知った人は、

六本木にオフィスを構えていて、

不動産投資の世界では、

ほとんどの人が知っている会社を経営していて、

テレビ番組のスポンサーをしている…

なんて所だけを見ると、

凄いと勘違いする人がいますが、

私も普通の人間で、何ら凄くもありません。


では、今のこの状態になれたのは

何が要因なのか?と聞かれると、

人一倍、人の本当は十倍とか

二十倍とかの勢いで、

常に毎日、挑戦している事が要因なのです。


私は神様は、

人類みな平等にチャンスというギフトをくれると思います。


そのギフトは、

どんな人が貰えるのか?というと、

それは物事に挑戦した人です。


挑戦すると、もう1つを貰えます。


それは、失敗というギフトです。


私は失敗は成功の元だと本気で考えている人間です。


今まで損をした物件を買った時も、

白アリだらけの物件を買った時も、

その後、死ぬ気で不動産投資を学んで、

最終的には不動産投資では大幅な利益を確定させています。


起業してから、スタッフが全員辞めた時も、

そこから何が悪かったのか?を必死で考えて、

会社を立て直しています。


そして、今回のNo.1営業が辞めるというお話も、

実は私には神様からのギフトだと思っていて、

もっともっと強い組織を作りなさいと

言われているのだと、そう受け止めています。


また、私が悪い部分も、

会社全員が悪い部分もあるのでしょうが、

それを今は徹底的に考え直して、

そしてすでにテコ入れをどんどんしている訳ですし、

今は当社のスタッフと、

新規に入ってきているスタッフが、

ここ数年には無いくらい活気付いて

仕事に取り組んでいます。


そう、私は失敗だらけの人生なのですが、

それは神様からの贈り物で、

人や会社、もしくは不動産投資で

成長して成功するチャンスなのです。


だからこそ、私は失敗が来ると、

「ああ!やっと来た!ありがとう!」と

今は思えるくらいになってきてますね。


そして何よりも大事な事は、

そうやって失敗を乗り越える経験が大事で、

何回も何回も失敗を乗り越える事で、

人は大きく成長し、それが何よりも強味になっていく訳です。


という事で、先日、

「峯島さんは失敗した事があるんですか?」

という質問を貰いました。


私の答えは「私は失敗の宝庫で、

それがあったから今がある!」という感じですね。



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不動産投資では優良な情報を

少しでも多く集め、

正しいノウハウで買い進めて行くことが

非常に大事になります。


では、この情報を少しでも集める…ですが、

何が重要なのか?というと、

まずは情報を持っている業者と

仲良くなることが最初のステップです。


どこの業者も物件情報を集めようと

日々、必死になって活動していますが、

その中でも特に物件情報が

集まって来ているであろう業者を

見つけていくのです。


次のステップとして、

物件が集まっている業者から

優良な物件を優先的にもらわないと

折角、物件が集まっている業者を見つけても、

肝心の情報をもらえなければ

先に進みません。


では、優先的に情報をもらうには?ですが、

これはまず、個人情報を開示することです。


年収がいくらあって、

自己資金がいくらあって、

お勤めは何をしていて…

という情報を開示します。


不動産業者は物件が買えない人に

物件情報をあげても、

買ってもらえない訳で、

それでは仕事になりません。


ですので、しっかり働いている人であれば、

こういう会社に勤めていて、

年収はいくらで、

自己資金はいくら持っている…

ということをお伝えしなければ

物件の情報を優先してもらうことは

難しい訳です。


だからこそ、そういった

個人情報の開示が必要になってきます。


次に大事なことは、

買えるお客さんと認められると、

当然、営業は物件を買って欲しい訳で、

物件の紹介が来ます。


その物件について全てではなくても

良いかもしれませんが、

レスポンスを返してあげることです。


もっと違う融資条件であれば買うとか、

もう少し利回りが高ければ買うとか、

では、その融資条件はどのようなものなのか?とか

その利回りはどれくらいなのか?とか、

具体的に話をしていく訳です。


そうやってやりとりをしていると、

物件の相場がわかってきて、

この物件は安いとか高いとか

そういうこともわかってくるのです。


そして営業との意思の疎通が

できるようになれば、

そこで初めて優先して物件を

紹介してもらえる人になる訳ですね。


ということで、優先して

優良な物件を紹介してもらえれば、

それで不動産投資は俄然有利になります。


そして、優先して優良物件を紹介してもらうには、

今日のステップが1番良いですね。



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今日は六本木は凄い人で、

クリスマスとハロウィンは

毎年のように凄い数の人が六本木に

集まります。


まあ、私も、もう5年くらいは

六本木に住んでいるので、

これも慣れた感じになっていますが、

六本木のクリスマスとハロウィンは

ちょっと他の地域にはみられないくらい

盛り上がりをみせるのです。


では、私はそんな盛り上がっている

六本木で何をしているのか?というと、

これはいつも通りの生活です。


昼間こそトランクスのスポンサーをしている

プロボクサーの佐々木基樹選手の

試合を応援して来ましたが、

そのあとは自宅に帰って、

いつも通りにジムでトレーニンをして、

いつも通りにゴルフの練習をし、

そして、今はこうしてメルマガを書いているのです。


経営者や不動産投資家にとって、

1つ大事なことがあるとすれば、

それはまわりに流されない事です。


何かあったとしても、

いつも通りの事を

コツコツコツコツ繰り返し繰り返し

行える人は非常に強いです。


私の無料面談は今でこそ、

何ヶ月も予約で埋まっていますが、

これは今まで毎日のように

多くの人に繰り返し繰り返し

会って来たからこそなのです。


昨日、今日、不動産を始めた人や、

ちょっと自分で成功した投資家よりも

価値があると皆が思うのが

そういう毎日繰り返して継続している人が

他にいないからなのです。


だから私はこれからも無料面談を

やめようとは思いません。


前ほど数はこなしていませんが、

毎日、誰かにお会いして、

話をするという行為は

これからも繰り返し繰り返し

行っていくつもりです。


そこから得られることも多く、

今、どんな情報を欲しがっているとか、

他の人がどんなところでつまずいているとか、

そういう事が見えてくるんですね。


当初、無料面談を始めた時は

これは何になるのか?が

全くわかりませんでした。


どんな方向に向かっていき、

どんな成果が見られるのか?が

全くわからなかったのです。


しかし、それでもブレずに

まわりに流されずに、

ずっとこの面談を繰り返し、

そして面談を受けた人が

どうすれば良い方向に向かうかを

常に考えて来たからこそ、

今がある訳なんです。


だからこそ、六本木という

物凄い数の人が集まるような

そんな都市にもうずっと住んでいますが、

今ではもうそんなイベントに

私は全く流されずに、

毎日をコツコツコツコツ、

ずっと積み重ねで生きている訳ですね。


そして、これは経営者の方も、

投資家の方も非常に大事な訳です。


特に、これからお正月休みに入りますが、

そんな時も成功したいと思っているのなら、

勉強したり、物件を探したりと

やることはいっぱいありますし、

それをやる時間が休みなんです。


反対に流されて何もしないで

本当に休んでしまう人は、

永遠に成功出来ませんね。



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そういえば、昨日のメルマガでは、

年内の当社主催セミナーが

完全に満員になったことをお伝えしましたが、

私の無料面談は、来年1月まで東京は埋まり、

大阪も残りわずかになりました。


2月の面談予約も入ってきている状況なので、

これからは、私と面談することは、

1ヶ月先、2ヶ月先という感じで

かなり先の予約しか取れなくなってきています。


中にはそれでも、

「峯島さんと話が直近でしたい…」

というお話を頂く事もありますが、

ちょっとそれは難しくなってきた訳です。


それでも、私は多くの人に

不動産を教えて行きたいですし、

無料面談はこれからもお受けしていくつもりです。


ただ、社員教育や会社内部の整備で

私は時間を使っているので、

これ以上に面談を増やして行く事は

物理的に無理な感じになっています。


ただ、社員教育をしていくと良い事は、

当社のスタッフが育ち、

セミナーやスタッフ面談の質が上がり、

もっと多くの人に不動産投資を

学んでもらえるように、

これからはもっとなっていきます。


私が物理的に出来ないのであれば、

私の分身を多く作り、

その分身達が不動産を

教えられるようになれば良い訳です。


また、直近で2回行った、

Facebookページを使った、

生ライブセミナーなどを通して、

私の場合はより多くの人に

より大きな影響を与えていく行動を

もっともっと取って行こうと

そう思っています。


私の好きなジェームススキナーの

成功の9ステップには

アプローチの改善という項目があります。


今、上手くいってないから違う事をやれ

なんでも良いから…

というポイントです。


今、私は別に上手くいってない訳ではないです。


多くの人に不動産投資を

自ら教えてきて、

それは成功してきています。


ただ、自分の体は1つだけで、

いくら頑張ってもそれには限界が来る訳です。


そうしている間にも、

世の中では間違った不動産の知識で

間違った不動産投資を始めている人も

少なからず実在します。


だからこそ、私自身が行動するよりも、

優秀なスタッフを育てて、

より多くの人に多くの影響を与えられるように、

社内の整備をしている訳ですね。


ということで、セミナーに続き、

私の無料面談は来年の1月まで、

東京では枠が埋まってしまいました。


来年1月の大阪の枠もあとわずかで、

私と直接会うという事は、

かなりレアな感じになってきていますね。


ただ、それは優秀なスタッフを

1人でも多く教育して行くためだったり、

そういう環境整備だったりに時間を使っていて、

だからこそ、会社としてもっと良い影響を

世の中に与えられそうな、

そんな感じがしている訳です。



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昨日、これからの水戸大家さんが

何をしていこうか?ということを

当社のスタッフと色々と話をしてきましたが、

色々なアイディアが出たので、

そんな話を今日はしようと思います。


基本的には今までやってきたことの

延長線上なのですが、

不動産に関わることで多角経営をします。


まず、具体的には賃貸管理関係で、

入居者の家賃保証をする会社を立ち上げて、

自社内で家賃保証をしていこうと

そういう意見が出てきました。


また、サブリース会社なども

立ち上げていって、

オーナーさんの空室リスクを減らしていきます。


それから、税理士さんや司法書士さんを

会社内で雇っていって、

当社の中で全て完結できるような

そんな会社を作っていきます。


保険関係はすでに決まっていて、

これも色々と営業が個々でやっていましたが、

保険代理店登録をしていって、

保険も一括して会社で管理していきます。


また、新築や中古の販売会社を作り、

物件がない中で、

優良な物件の提供側に回っていくのも

1つだと思っています。


それから今、私はどんどん仕事を

減らしていて、

このような新規事業をどうするか?とか

雇用をどうするか?

そういう会社内部のことをしています。


今、考えている事業展開は

かなり多くのことをしていきますが、

全てはこれまでの仕事の延長で、

全ては不動産仲介業から派生した

そんな事業展開をしていこうと

そう考えている訳です。


そして、何よりも大事だと考えているのが、

投資家さんが儲かって、

当社も儲かるという姿勢です。


そして、最終的な目標は、

全てを頼んで、

ノンストップで全てを任せられるような

そんな会社を目指していこうと

そう考えている訳です。


私はお金を貰うには、

困っていることを解決できると、

それが報酬となると思っています。


だからこそ、その困っていることを

考えていくと、

今、出しているような

そんなことをやっていくことが、

多くの人のためになる訳ですね。


不動産投資をノンストップで行える

そんな総合不動産業を目指したいですね。




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PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

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人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

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ススメ―『 夫婦円満 』
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の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

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あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

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BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

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2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

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2010年 08月号 [ 雑誌 ]

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月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


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2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


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2010年 09月号 [ 雑誌 ]

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