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■昨日は記事にも書いたとおり、かなり遠隔地物件を見てきました。

遠隔地の物件は、色々な要素が不明で、色々と調べたりしています。

色々な事と言いますと、
そこに住んでいる人の行動パターンや、
管理業者さん、客付け業者さんの信頼性、
エリア的人気はあるのか?…等々、とにかく色々な事を調べます。

もちろん、物件自体も徹底的に調べます。

とにかく不動産は、どこで勝負が別れるか?と言うと、
『情報力』
です。

情報力とは、情報収集能力と情報処理能力です。

情報収集能力を高めるには、ネットでの物件検索を毎日する事と、
売買仲介の不動産業者さんと仲良くなる事です。

情報処理能力を高めるには、たくさん物件を見る事(資料を含む)、
本をたくさん読む事、出来れば宅建を取る事です。

それから、物件を買う事も情報処理能力が飛躍的にアップします。

物件の運営は、今までに経験した事の無いスキルが要求されますので、
そんな経験を積み重ねると、
運営に楽な物件と、難しい物件が見分けられるようになるんですね。

そんな感じで、今日は、昨日の長時間ドライブ中に色々と頭に浮かんだ事を書いてみました。


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■サラリーマンの仕事がお休みなので、プチ専業大家中です。

時間がある時こそ、上手く時間を使えなかったりします。

長期の休みの中で、感じています。



■お盆休みなんですが、不動産の話題には事欠きません。

情報を発信すると、情報が集まってくるとよく言われますが、
本当なんだと確信している次第です。

私の場合、毎日の愚直なまでの情報発信を
これからも続けていきたいと思います。




■さて、お盆休み中は情報発信ばかりでなく、情報のインプットもしております。

昨日の記事に書いた不動産系の本も何冊か読みましたが、
一番印象に残ったのは、違うジャンルの本ですね。

一番面白かったのが橘玲さんの
貧乏はお金持ち──「雇われない生き方」で格差社会を逆転する

です。

例えば、サラリーマン法人を作って、
サラリーマンでありながら会社と雇用契約ではなく
業務委託契約を結び、法人特有の性質を利用して節税するお話。

これは、サラリーマンなんですが、
法人化して法人の役員報酬と個人の所得控除を
上手く組合せるという事で成り立ちます。

ま〜雇っている会社が納得すれば…
という条件は付きますが、面白いお話です。

ちなみにサラリーマンとの兼業大家さんは、
何かしらヒントになります。

あとはある制度を利用して、年利0.37%で資金調達するお話。

例えば、本文中にも書いてありましたが、
1000万借りても(単利計算だと)
僅か年間37000円の利息しか、掛かりません。

こういう制度を知っていれば、
限りなくタダに近い利息で資金調達が出来てしまいます。

今の資本主義社会、情報化社会は知っていれば儲ける事
ができますが、知らないと1円も入ってきません。

ですから、何かを知っているだけでお金が増えていく…
そんな世の中である事は間違いないです。

そして、その情報の使い方も、もちろん大事な事には違いありません。


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■最近、自宅のネット環境がもの凄く悪いです。

たぶん、原因はルーターとかモデムとかの機器
(この辺は知識が薄いので、正確な機器名が不明です^^;)
だと思われます。

ネット環境が悪いと、ブログやメルマガの配信はもちろんですが、
物件の検索も支障をきたす始末です…

とにかく、今の時代、不動産ビジネスで成功するには、
ネット環境がかなりのウェイトを占めている気がします。

ホットな情報は、人を通して入ってきますが、
一般に流通していて、他の人間が取りこぼしている優良情報は
必ずネット上に存在するので見逃さないためにもネット環境の充実は必須です。

毎日とは限りませんが、年に数回はこの手の取りこぼし情報を
私は見かけます。

例えば、価格の設定が大幅に最初から安いケース。

これは、収益物件に慣れていない業者さんが値付けをしていて、
相場が分かっていないで安くなるケースと、
特殊な物件(色々とありえます)で、
『こんな特殊なケースですけれども、この価格でどうですか?』
というケースに分かれます。

前者のケースは完全に運ですが、後者のケースは経験や知識でカバーできる事もあり、
Aさんにとっては良い物件になっても、Bさんにとっては解決できない問題もあるので、
日々の実践、勉強が大事です。

ちなみに、私が特殊なケースに出会って、自分に解決できる力が無く、
どうしてもその物件が欲しい場合は、人脈をフルに使います。

私の場合、地域集中型の投資をしていますが、
この辺の頼れる人が多いという点は、地域を絞った戦略が功をそうします。

最近は、その事に気付かされました。



■それから、メルマガの号外版でもご案内しましたが、
『第7回水戸大家の会』を、9月上旬に行いたいと思います。

皆さん、ブログやメルマガで書けないような、お話がかなりありますが、
そんな事を、色々とお話できれば…と思っています。



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■昨日から結構ストイックに活動しています。

まず、昨日の夜ですが、週末ということもあって、明け方近くまで本を読んでいました。

それで、今日は朝7時には起きて、3時間くらいウォーキングです。

数時間しか寝ないで、色々と活動できると、時間がたくさん使えて得した気分になります。

今日は疲れから、夜はぐっすり寝てしまうでしょうが、たまにはこういう活動的な週末も良いですね^^




■さて、そんな明け方までの読書ですが、ハゲタカ兇鯑匹鵑任い泙靴拭

鷲津政彦率いる、ホライズンキャピタルという外資ファンドが企業買収(M&A等)を
仕掛けていくというストーリーです。
(知っている人多いでしょうが^^;)

本文中で、鷲津さんが興味深い発言をしていました。

『…こういう業界で生き残る最大の武器は、いち早く正しい情報を手に入れる力です。
それと、断片的に得た情報から正しい答えを導く能力。
これがなければ生きていけません。』

(ハゲタカ供∨槓犬茲蝓

不動産もこれと同じような事が言えます。

いち早く正しい情報を得る能力ですが、これは人脈が必要です。

ハゲタカの鷲財さんは、専門の会社に情報収集をさせていますが、
小規模の不動産業ではそこまで大がかりな事をするとコストが合いません^^;

ですので、色々な不動産会社のより中核に近い人と知り合いになると、
濃い情報が得られて、その地域では一番早く情報が入るようになります。

それから断片的な情報から正しい答えを導く能力ですが、
これは、不動産の場合、結構大事です。

例えば、値交渉の場合でも、日本人には
『本音と建て前』
が存在します。

断片的な建て前(売り値)の情報から、相手の本音(本当に売りたい価格)を探ったり…

謄本をあげて、その断片的な情報から物事の本質的な情報を導きだしたり…

と、色々とある訳です。

この分野を極められると、不動産は一気にレベルが上がります。


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■昨日のメルマガ号外で送った物件情報ですが、
過去最大の問い合わせを頂きました。

最近は、流している物件の利回りも、20%を超える物が多くなってきていますが、
昨日の物件は、中古の軽自動車くらいの値段なので、さすがに激安ですよね^^

(メルマガでは上記のような物件情報を先行して流しています。)


■さて、最近読者さんに
『情報をどうやって得ているのか?』
と、質問されました。

基本的に、内容の濃い物は、人脈を使って収集しています。

なので、昨日今日始めた人が、私と同じ事は出来ないと思います。

始めたばかりの人が情報を収集するには、
最初はインターネットからがベストです。

インターネットで情報を収集し、物件を見に行く、
そして、担当者へ必ず見に行ったという連絡をする…

この繰り返しが、人間関係の構築になります。




■ちなみに、大きな会社だと最初にやりとりした人が担当者になりますが、
それは会社側の都合なので、その担当者とソリが合わなければ、
違う営業さんと話をしてみる事です。

そうする事によって、より自分に合う担当者に巡り合った方が、効率的です。

ちなみに、変な担当者に当たって、その会社を見限ってしまうのは、
かなり勿体ない事です。

たしかに、変な担当者に当たると、その会社の印象はよくないですが、
それは一営業が悪いのかもしれませんので、他の担当者を話をしてみるべきです。

それによって、やりとりする会社が増えれば、情報の間口が広がり、
より大量に情報が入ってきます。

そうやって、少しずつ、情報の間口を広げていくと、
地域での情報力は一番になれたりします。

これが地道ですが、確実に濃くて良い情報が入ってくるステップです。

何にしても、情報の基本は『人』ですね。


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■昨日、某管理会社の人とお話する機会があったのですが、
そこで、おもしろいお話をしていました。

管理物件の中に、
『家主(大家)に連絡禁止』
と明記されている物件があるそうです。

これは、大家さんが普通の人ではないとかそういう類ではなく、
ただ単に、めんどくさい事は大家に知らせずに、管理会社で処理して…
という契約を結んでいるそうです^^;

とは言っても、大規模修繕やら、
緊急に判断を仰がなければいけない事ってたくさんあるはずですよね。

今でこそ、勉強熱心な後天性大家さんが増えてきましたが、
まだまだ、こういう大家さんがいるという事がわかると、
甘い業界だな…と思ってしまいます。

ま〜だからこそ、土地や資産が全く無い人でも成功できるチャンスが
転がっている世界でもあると言えます。

ちなみに、この大家さんの物件、半分以上の入居率をキープしてます^^;

ある意味、凄いですよね。



■さて、最近は、情報をどうやって作ろうか?
という事を常に考えています。

私の流している物件情報も、その中の数件は私が自ら作り出した情報です。

情報の作り方は、企業秘密ですが、
自分で物件情報を作ってみる…という事を考えるようにしています。

不動産という物は、他人から情報をもらってきても、もちろん良いのですが、
自分で情報を作る事も可能なのです。

それには、常に意識して、
『どうやったらできるか?』
を考えるべきです。

普通に考えて、情報を素人が作るという事は常識的でないと思います。

しかし、例えば水を飲もうと思わないと、
コップに入った水は飲めませんよね。

それと一緒で、
常識を覆すような事をする時は、
『常識を覆す』
という事を意識しないとできません。

常識を覆そうと思えば、常識は覆ります。

常にそんな意識でいると、毎日楽しくなりますよ^^

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■今日は、新しく購入する物件の契約になります。

なので、手短に書きます。



■私は、自分で新しいノウハウを作っていますが、
どう作っているか?を書いてみます。

私がまずやっている事が、不動産関連の本ばかり読むよりも、
他分野の本に大きな気付きがある気がします。

なぜなら、不動産関連の本も、たしかに勉強になるのですが、
どこかで聞いたノウハウや、知っている話というのが圧倒的に多くなってきています。

ですから、そんな壁というか、ある一定の枠の中だけで物事を考えるのではなく、
多種多様な分野の本を読み、知識を吸収していくと、思わぬ発見があったりします。

しかも、そんなアイディアは、不動産の枠を超えた物なので、
誰も不動産業界では、やっていないノウハウになります。

そんなノウハウの蓄積が、他者との差別化という事につながっていくんですね。

ちなみに、新しい事を試みる時に、新しい事は半分以上が失敗します。

しかし、失敗するからと言って何もしないと、新しいノウハウは作り出せません。

失敗する事は、良い事ではないですが、何もしないで成功も失敗もしない人よりは、
何かに挑戦した結果失敗した人の方が何倍も良いのではないかと思います。

行動を起こして、失敗した人というのは、
行動を繰り返していく事で、必ず成功するからです。

個人差はあるでしょうけど、行動していれば、必ず成功に近づきますよね。

ちなみに、今成功している人も、今後継続して成功していくには、
新しい事に挑戦していく事が大事だと思います。

時代も変化しますし、
その変化に対応できる事がこれからの継続した成功に繋がるのだと思います。

以上が、私のオリジナルノウハウの作り方です。


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■今日は、朝一で賃貸の不動産屋さんへ訪問です。

今回の訪問は、退去前に入居が決まっている物件の契約打ち合わせです。

ちなみに、この案件は、前入居者の紹介で、
クリーニングや原状回復が無しでの入居なので、
退去にも関わらず、全くお金が出て行きませんし、
空室期間も0という、まさに最高の状態での退去→入居になります。

ま〜入居者が保証会社の審査に通れば、これで決定ですね。



■それから、売り物件を2つ見学。

1つは、結構特殊な案件で、条件を言うと、わかってしまうので、
伏せさせていただきますが、なかなかおもしろいです。

この物件の近くに、農作業をしていたおばあちゃんがいたので、

『誰の物件ですか?』

と私が聞いてみたところ、所有者の情報をベラベラとしゃべってくれました。

やはり、聞き込み調査は効果絶大ですね。

ちなみに、男性よりも女性、若い人よりも年配者の方がおしゃべり好きが多いと思います。

おしゃべり好きなおばちゃん…みたいな人を
物件の近くでつかまえると最高の情報源になったりします。

売り物件で、仲介の不動産屋さんに情報を聞くのも良いですが、
現地に住んでいる人はもっと濃い情報を持っているので、
現地調査の際に、誰か近所の人がいる場合は聞き込み調査をする事をオススメします。



■それから、最近物件情報が少ないので(現在、物件を作成中です^^;)
一つ競売物件をご紹介します。

水戸地裁の平成20年(ケ)第779号(物件番号1〜4)です。

Bitから物件は調べてください↓

http://bit.sikkou.jp/

この物件、何が凄いかというと、
最低落札価格の利回りが70%くらいになります。

落札基準価格でも、54%です。

ちなみに、利回りの基準になっている賃料も、
評価書ベースの計算なので、もう少し高くとれるかもしれません。
(というか、普通に募集すればとれると思います。)

競売なので、資金調達が難しいかもしれませんし、
&内部の占有者の情報もわかりません。

しかし、この物件は割安感があると思います。

ちなみに物件概要ですが、
1R  × 14室
2DK ×  8室
です。
(評価書の満室時年間予想賃料840万、私の考えだと900万以上とれる気がします。)

それが、最低売却価格で12,389,600円
売却基準価格で15,487,000円
です。

ちなみに、3千万円位でも28%回ります。
(あくまでも表面利回りですが)

なかなかおもしろい物件ですよね。

※競売物件については、それなりのスキルと経験が必要です。
初心者の方にはオススメできません。


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■今日は、サラリーマンの方の仕事が休みだったので、

茨城の奥地に温泉を満喫するために来ています。

たまに、温泉に来ると、癒されますね〜^^

とても良い休日になっています。

ちなみに、今日行った温泉はこちらです↓

2


刺身定食(奥にあるノートパソコンでメルマガ書いてます。)↓

1




■それから最近は、自宅で積極的に筋トレをしたり、

まとまった時間ができると、近所を散歩したりと、

積極的に体を動かすようにしています。

なぜ積極的に体を動かすかというと、

体を動かして、汗をかくことと、脳の働きは密接に関係しているそうです。

また、単純に健康にも良いですし、体を動かすのに悪い事はないですよね。

また、ブログやメルマガで、何回も書いていますが、

発想力やアイディアが要求される職種の場合、

動きながらの方が考えがまとまりやすいです。

ですから、1にも2にも、

『体を動かす』

という事を、日常生活に取り入れる事をオススメします。

劇的に脳の回転や、作業効率が変わります。



■それから、

『水戸大家さんはこんなに良い情報を流してしまって、良いのですか?』

と、メルマガ読者さんにメールをいただきました。
(それだけメルマガの情報は濃い物です。)

まず、私のポリシーとして、情報の出し惜しみは一切しません。

それから、情報を発信した方が、情報が集まってくる事も事実です。

ですから、私はこれからも良い情報を惜し気もなく提供しますし、

その中で、絶対に良い物件も買っていきます。

それから、良い情報を発信していく中で、メルマガ読者さんが良い物件を買えたならば、

それはそれで私としても役に立っている訳ですから、とても嬉しく思います。

たぶん、水戸の物件情報で、私が一番早いし、濃い情報を知っていると思いますが、

その情報を提供した上で、(皆さんと同じ情報量で)、良い物件を買った方がカッコいいですしね^^

このスタイルで当分は行くと思います。


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■ここにきて、色々と情報が入ってきています。

大手分譲会社の処分案件も入ってきていたり、
他のルートからも激安物件が入ってきていたりと、
色々ですが情報が入ってくる事は楽しいです。

ちなみに、私も今日ご紹介している希少物件は欲しいです。

ですが、買えないんですよね〜

なぜ買えないかというと、融資が付かないです。

普通に考えて3憶の融資は、資産、実績、手持ちのキャッシュ、担保価値、収益還元法から見た物件価値が無いと難しいかと思います。

ま〜難しいからこそ、今は凄いお買い特な物件が流れてきているわけですよね。

もっと高額な融資が付けられるようになれるよう、個人属性を上げていきたいです。



■この前、yukiさんのブログにて

数万円する情報商材よりもためになる本があると書いてあったので、早速その本を読んでみました。

銀行とのつきあい方 銀行がホイホイお金を貸したくなる社長になる方法!


内容としては、納得できるレベルで、本当に数万円で売り出しても良いかもしれません。

私が面白いと思ったポイントは
・保証協会付き融資の細かい規定
・金利決定の仕組み
・節税についての考え方
・内入れに関しての考え方
・短プラと長プラ、注目しておく必要があるのは?
・ハネ資金
・スポット融資
・スプレット貸
・黙って引当
・延滞とリスケの違い

といった所です。

これ1冊でも、かなり知識が吸収できますので、融資の勉強には、かなりオススメです。


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PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号 [雑誌]
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ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
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Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
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