今は不動産バブルだ！という人がいます。


２０１１年の東日本大震災の時に、

１度、不動産価格は下がりましたが、

その後はずっと不動産価格は上がってきました。


その前に下がったのは

２００８年のリーマンショックの時で、

２００８年、２０１１年の２回、

確実に不動産価格は下がりましたが、

その他の時期はずっと不動産価格は

上がり続けたのです。


でも、昨年の１０月、１１月ごろから

確実に不動産価格は下がっています。


つまり、２００８年、２０１１年、

そして今の２０１７年と

ここ最近では３回目の不動産価格が

下がっている場面になっている訳です。


それは、私がメルマガでも言っているように、

その時期を境に融資環境が

確実に厳しくなってきているからです。


そして、私の予想では、

また、今度の４月を境に、

融資環境はさらに厳しくなるでしょう。


これはどのくらい厳しくなるのかは、

今のところ不明で、

４月になってみないと

本当のところはわからない…

という感じです。


では、さらに融資が厳しくなった時は

不動産投資はどうなのでしょうか？


それは、不動産価格が下がるということは、

融資さえ付けられれば、

かなり有利な投資ができる…

ということを意味します。


他の人が買えない環境下で買えれば、

それは一人勝ちの投資が出来る訳です。


では、融資が厳しくなって

物件を買うにはどうすれば良いのでしょうか？


それは融資と物件、

この２つが鍵を握ります。


まずは、融資が付く金融機関を知っている人、

知っている業者やコンサルなど、

融資の情報を持っている人と

付き合っていく事が重要です。


良い物件を探してきたとしても、

融資がより厳しくなってきたら、

当然、融資が多くの人が付けられないので

投資物件が買えてない訳で、

肝心の融資の情報を握っている人と

付き合っていかないと厳しい訳です。


次に大事なことは、

物件の情報です。


融資が厳しくなると、

当然、物件価格が下がりますが、

それでも多くの物件が高い状態です。


そして、融資が付いて安い物件を

買わないと利益は出ない訳ですが、

そんな割安な物件情報を

持っている業者と付き合わないと

これもなかなか厳しい訳ですね。


だからこそ、４月から融資が厳しくなりそうで、

その中で物件を買って

しかも利益を出していくには、

融資と物件の２つが鍵を握りますね。


そして、今は不動産バブルではなく、

徐々に物件価格が下がっているという

一番の山場はすでに過ぎているという

そんな状態だったりする訳です。



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私は多くの成功者とそうでない人を

これまで見てきましたが、

成功者に共通する事はせっかちな事です。


とにかく成功している人は

せっかちな人が多く、

早く行動していきます。


行動していると、

もっとより精度を高めていきたいという

欲求が強くなってくるので、

よりよい情報を持っている人から

「どうやってやってるんですか？」

と聞くようになります。


これもせっかちだからこそ

より正確な情報を早く掴みたい…

という思考回路の人が多いのです。


反対に成功出来ない人は

まず、最初の行動を起こしません。


「失敗したらどうしよう」とか、

「この人は信用出来るのか？」とか、

そういう事ばかり考えて行動しません。


成功している人は、

そんな事を考えている暇があれば、

とにかく行動を起こしてしまうので、

そんな事を考えるのではなく、

「こうやったらこうなるんだ」

という結果をどんどん知っていく訳です。


そして、その結果が出てくると、

もっと成果を出している人を

リサーチするようになるのです。


結局、何もしない人は、

自分よりも成果が出ている人がいても、

それが結果を出している事

すらもわからないのですが、

それはなぜわからないのか？というと、

自分自身が行動していないので、

何が良くて何が悪いのか？が

わからない訳です。


ちなみに、私の元には

数多くの人が今まで相談に訪れています。


中には不動産投資の著書を書いている人も

過去には何人も相談に来ています。


もちろん、全員が当社で物件を買ったり、

売ったりしている訳ではないのですが、

当社に相談に来ているのは事実で、

そうやって不動産投資を自ら行い、

本を書いてしまうような人は、

ほぼ必ずと言って良いほど、

当社や私の話を聞きに来ますね。


それは自分ですでに不動産投資を

始めている段階で来る人もいれば、

これから始める段階で来る人もいますが、

とにかくそうやって本を出版しているレベルの人は、

「早く成功しているノウハウが知りたい！」

というせっかちな人が多い訳です。


グズグズしていると人生はあっという間に

終わってしまうので、

とにかくせっかちな人が成功しやすい

そんな世の中なのです。


という事で、成功者はその多くが

せっかちな人が多いです。


それは、すぐに始めてしまった方が

良いとか悪いとかもわかりますし、

より良い情報を必死になって

探そうとするからですね。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は　

「なぜ不動産業者は住所を聞いてくるのか？」

です。


不動産業者に相談を持ちかけると

様々な個人情報を聞かれる事が多いです。


その中でも住所は聞かれる項目ですが、

なぜ、不動産業者は住所を聞いてくるのでしょうか？

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物件が買えない…と言っている人で、

その理由で多いのは、

融資機関を開拓出来ないのと、

エリアに物凄くこだわる…の２つです。


まあ、融資機関の開拓は

個人属性にもよるので、

開拓出来る人と出来ない人がいますが、

エリアにこだわり過ぎて買えない人は

結構いますね。


そして、買えない人は

問題点がこの２つなのにも関わらずに、

結果が出ない人に限って

同じ事をずっと繰り返し、改善しようとしません。


例えば、昨年、

物件を買おうと思って、

物件を買えなかった人もいると思います。


そんな人に何が原因で

物件が買えなかったと思いますか？

と聞くと、大抵、同じ答えが返って来るのです。


物件が高くなっていて、

買おうと思うような物件がありません。。。

という答えです。


しかし、そう言っている本人は、

物件を買おうと思っていて、

買えていません。


一方で、物件をどんどん増やして、

昨年の１年間だけで、

キャッシュフローを数千万単位で

増やしている人もいる訳です。


そして、物件を買えなかった人も、

物件をどんどん増やした人も、

真面目に不動産投資を学び、

行動をしようとしていたのに、

１年後には年間で数千万の

キャッシュフローを取れている人と、

物件を１つも買えなかった人とに

結果が分かれてしまった訳です。


この両者の違いは何か？というと、

結果が出た人は、

１つの銀行の基準でしか物件を探さず、

結果が出た人は、

様々な銀行の融資基準で、

物件を探したのです。


例えば、融資期間が、

同じ３０年取れる融資条件だとしても、

金利が１%低ければ、

利回りが、１%低い物件を買ったとしても、

同じ返済比率、

同じキャッシュフローの割合になります。


これが、１つの銀行の基準しか知らないと、

ずっとその１つの銀行の融資基準でしか

物件を探せないので、

買えない…という事になっている人もいます。


他にも、物件を買うエリアに、

物凄くこだわる人もいます。


エリアを物凄くこだわってしまうと、

それだけ選択肢が減ってしまうので、

これも物件を買えない…

という結果に繋がりかねません。


ですので、なるべく複数の銀行が使えるのであれば、

より良い条件で融資を引いた方が良いですし、

物件を買うエリアも、なるべく広い方が良いです。


ただ、人によっては、年収であったり、

自己資金の金額であったりという

個人属性で、そこまで多くの銀行に

打診出来ないかもしれません。


なので、複数銀行に打診出来る人は、

なるべく複数銀行に打診して、

なるべく物件購入エリアも広く考えた方が良いのです。


人には出来る事と出来ない事がありますが、

物件をどんどん増やしている人は、

自分の検討出来る物件をなるべく増やしているのと、

その可能性の中でなるべく広範囲で

探している人が多い訳です。


そして、結果が出ていない人は、

自ら可能性を消してしまって、

「物件がない、物件がない」と言っている訳です。


だからこそ、物件を増やしたのいであれば、

考え方を買えて、

結果が出ない方法をきっぱりやめて、

結果が出る方法を考えるべきですね。


という事で、真面目に勉強して、

真面目に取り組んでも、

結果が出る人と出ない人がいます。


その両者の違いは、

実は可能性を広げる行動をしている人が

結果を出していて、

可能性を消す行動をしている人が

結果を出していないので、

物件が買えていない人は

可能性を広げる行動を取ってみましょう。


いつまで経っても良い結果が出ない人に限って、

結果が出ない方法をいつまでも続けるので

ご注意ください。



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私の無料面談ですが、

まだ１月の状況で２月の空き枠が

大阪の１枠のみとなりました。

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今までもずっと私は、

毎日のように投資家さんや、

投資家さんになりたい人とお会いして、

色々な話をしてきました。


今は東京の六本木の事務所と、

大阪の支店の２カ所だけで行っており、

今年はずっとこんな感じで

東京と大阪の２カ所で私の面談は

行う予定になっています。


ちなみに、今、当社では、

従業員数も４０名を超えてきて、

まだまだ採用を予定しているので、

今年は５０名、６０名と人の数も、

事業の数も増えていきそうな感じです。


私の事をあまりよくわからない人で、

この前の川島塾の懇親会などでも、

話掛けられましたが、

「まあ、これくらいの事業をしてますよ」

というと、ちょっとビックリされるレベルに

なってきた訳です。


不動産の売買仲介自体も、

ひと月に３０億くらいで行っており、

当社に入ってくる１ヶ月のお金が

１億を毎月超えている状態です。


昨年の年商も１３億５千万円で、

これは、ほぼ売買の仲介手数料だけで

稼ぎだしているので、

他の事業も合わせるともっといきます。


また、管理会社の方も戸数をどんどん増やしていて

今は管理引き継ぎ分を含めると、

１４００戸を超えてきそうな感じです。


約２年で管理戸数がここまで増えたので、

こちらも凄い伸びだと思います。


こんな状態が続いているので、

私は他の仕事がどんどん入ってきて、

無料面談を昨年までのように

出来なくなったというのが本音です。


まあ、テレビも昨年から仕事を併行してやって、

かなり忙しい感じでしたので、

今年は一旦、３月まででテレビをお休みする予定で、

それには昨年１年は忙し過ぎた…

という意味もありますね。


そして、１年間、体制を整えて、

また来年は新しいテレビ番組を持ち…

という事を考えている訳です。


まあ、こんな感じで

私の無料面談の枠が

少なくなっているものの、

今年は２ヶ月先、３ヶ月先の面談予約まで

埋まってしまいそうなので、

私と直接会って話をしたい人は、

昨年以上に早めに予約が必要です。


また、

「今週末契約予定なんだけど、内容を見てほしい…」

という急いで相談したい方は、

当社のスタッフが対応しますので、

スタッフ面談に予約をしてください。


そんな感じで、かなり私の面談は、

希少な感じになっている訳ですが、

まあ、これからもっともっと

予約が取りづらくなります。


ですので、そんな内情もありつつ、

それでも、どうしても私に会いたい人は、

２ヶ月先、３ヶ月先の予約をして

私に会いに来てほしい訳です。

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今年はセミナーをどんどん行っていく予定ですが、

特に地方セミナーを多く開催予定で、

これには実は意味があります。


というのも、私は今年は

さらに銀行融資が厳しくなり、

物件を買える人と買えない人の

差が大きくなっていくと

そう予想しています。


では、その中でも物件を買いやすい人は

どのような人なのか？というと、

これは地方に住んでいて、

なおかつ高収入な人が１番買いやすいです。


これはなぜか？というと、

地方に行けば行くほど、

高収入な人が減り、

低収入な人が増えて行きます。


東京都心では年収１０００万円の人は

珍しくありませんが、

地方に行けば行くほど年収１０００万円の人は

かなり珍しい存在になるのです。


そして、銀行が融資姿勢が厳しくなるとはいえ、

一定以上の人には融資を出していきます。


それが東京で考えると、

超お金持ちレベルの人にしか融資を出さなくなりますが、

地方だと年収１０００万円クラスが場合によっては

超お金持ちの部類に入ってしまいます。


同じ年収１０００万円でも住んでいる場所が違うと

融資を余裕で受けられる属性の人もいたり、

全然融資が受けられない人もいたりと、

これからは住んでいる場所で属性がだいぶ

変わってくる可能性が高いのです。


これは話を裏返すと、

同じ銀行でも都内の支店は融資が厳しくなり、

地方の支店は融資が緩くなる可能性が高い…

という訳ですね。


もちろん、全部の銀行がそのような方針ではないのですが、

このような傾向が強くなってきていて、

たぶん、今後もこの傾向が強くなるのかな？と

そう思う訳です。


そして、今後、融資を受けて

しかも、利回りが上がった物件を

買っていける属性の人は、

地方でなおかつ高年収の人…

という図式が出来てきそうなのです。


だからこそ、今年、当社では

地方の高年収の人こそチャンスなので、

どんどん地方に出て行って、

正しい不動産投資の知識を広めていければな…

と考えている訳ですね。


まあ、そうは言っても、

完全に都心に住んでいる人は不利なのか？というと、

これも融資が出る金融機関を探してくる事が

私たちの仕事だと理解している訳で、

だからこそ、地方の銀行開拓がこれからの

融資を使った不動産投資では

重要になってきますね。


という事で、これから不動産投資は

同じ年収の人でも出来る人と

あまり出来ない人に別れてくると思います。


それは銀行融資が厳しくなり、

支店間格差が出てきているからで、

だからこそ、当社では地方になるべく行き、

融資が緩い金融機関と支店を探している…

という訳ですね。


という事で、これからは同じ年収でも

どこに住んでいるか？で

かなり融資条件が異なってきます。


それは、同じ銀行でも支店間格差が

これからは大きくなりそうで、

だからこそ、当社では地方になるべくスタッフを派遣して、

地方セミナーを行っていく訳ですね。



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今年という、2016年が終わろうとしていますが、

私も今年の反省をしていなかったので、

今年の反省をしたいと思います。


今年を振り返って、一言で言うと、

「勉強の多い１年だったな」

というのが本音です。


私は今年は、

テレビ番組のスポンサーをやって、

テレビ番組を作ったり、

プロボクサーのスポンサーを引き受けたりして、

果ては民放にテレビCMまで流したりと、

とにかく色々な挑戦をした１年でした。


また本も改訂版を含めると３冊出版して、

テリー伊藤さんや杉原杏璃さんを呼んで

高級ホテルを借りして、

７００人規模の出版記念パーティーまで行いました。


これだけ、様々な事に挑戦したからこそ、

色々な事がわかった訳で、

挑戦した事から相当学びがあった年です。


また、今までは私が面談をして

必ず私が色々と教えていかないと

ダメだと思い込んでいましたが、

当社のスタッフでも充分に

セミナーやスタッフ面談を通して

多くの人に不動産投資を教える事が

出来るんだな…という事がわかりました。


私がやならなければ…

という固定観念が強過ぎだったので、

これももっと早く動いていれば…

と思わされる事でした。


また、それによって社内を見直す時間が出来て、

社内の整備をかなり行いました。


社風に合わない人を解雇したり、

新しいスタッフを雇用したりと、

これまでは能力の高い人を

少数雇用するような感じでしたが、

水戸大家さんもこれからは会社にしていき、

もっと会社として伸ばしていく感じですね。


なので、２０１６年は私にとって

かなり大きく挑戦をした年で、

そうやって挑戦した事で、

色々な事を学べた年だったと思う訳です。


私のメルマガを読んでいる人も

色々な事に挑戦した人もいれば、

挑戦しなかった人もいるかと思います。


今年、これだけ挑戦した私から言いたい事は、

挑戦したいことがあれば、

すぐにでもやった方が良いという事です。


というのも、私はこれだけ挑戦した１年を

過ごした訳ですが、

これは挑戦しなかったとしても、

同じ１年という時間は過ぎた訳です。


やっても時間は経つし、

やらなくても時間は経ちます。


だったら、挑戦して１年後を向かえるべきで、

私は今年１年、こうして挑戦出来た事は、

非常に良かったと思いますね。


ということで、もう数時間で

２０１６年も終わりますが、

来年も今年に引き続き、

私や水戸大家さんをよろしくお願いします。


これからも、もっともっと情報を集めて、

不動産投資の世界を引っ張っていけるような

そんな会社に水戸大家さんは

なっていきますね。




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最近の不動産市場ですが、

私の肌感覚では完全に下落基調になり、

不動産価格は下がりつつある…

という事が言える状況になってきました。


というのも、このエリアで、この物件で、

この利回りはありえない…

という物件が売れずに残り始めたのです。


これはなぜこのような状況に

なったのか？というと、

今まで出していた銀行が融資を締め始めていて、

これまではすんなり買えていた物件が

物理的に買えなくなったのです。


私が数年前から言っていた、

「融資が付かなくなったら買えないですよ…」

という事が現実に起こりつつある訳です。


では、このような状況下で、

不動産投資家としては

どのように考えれば良いのでしょうか？


条件が良い物件が利回りが高い状態で売られていて、

しかし、融資が付かないがために

物件を買えないで指をくわえて見ている…

という状況なのです。


私から見ると、これは非常に

チャンスではないか？と思われます。


というのも、利回りが高い物件があり、

それは他の人が買えないでいる…

という状況になったのであれば、

それに融資を付けられれば、

今まで以上に良い条件で物件が買えます。


もちろん、融資が付きづらいからこそ

利回りが上がっている訳で、

そのような物件に融資を付ける事は

非常に難易度が高い事になります。


しかし、ここで諦めないで、

そのような物件を可能性がある限り、

複数の銀行に持ち込みまくって、

相談しまくると、

融資を付けてくれる金融機関が

出てくるかもしれないのです。


また、これは私がずっと言っていた事ですが、

今までの実績がある人は、

他の人が融資が付かない案件でも

その実績を金融機関が考慮して

融資を出してくれるかもしれないのです。


まあ、この実績に関しては

数年前から私のメルマガを見て、

コツコツ積み重ねてきた人で無いと

ダメなのですが、

それでもそのように準備してきた人は、

有利な展開になってきています。


そして、準備ができてなかった人は、

とにかく急ぐ事です。


完全に金融機関の扉が閉まる前に、

１つでも物件を買って金融機関との

コネクションを作り、

実績とお金とキャッシュフローが残る

物件を手に入れるべきなのです。


という事で、今、金融機関の

融資の扉が閉めかけています。


その証拠に、ありえない好条件の物件が

高利回りで売られていたりします。


これは、融資が付かなくて売れ残っていて、

それであれば融資と付けられる金融機関を

見つけられた人は、

莫大に利益の残る好条件投資が出来ます。


そして、融資の条件が閉まってきていても、

その中でも融資を出す金融機関は存在しているので、

今、ここで金融機関を開拓した人が、

これからはもっと良い条件で投資に参入出来ますね。


また、数年前から実績を作ろう！と

私はメルマガで呼びかけていましたが、

その言葉を信じて実績を作ってきた人は、

これから始まる不動産のバーゲンセールで、

好条件で不動産をゲット出来るチャンスが、

来る可能性が高いですね。


いずれにせよ、これからの不動産市場は、

おもしろい買い場が来る可能性が高くなってきました。



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