タグ:投資物件

先日からLINE@で本格的に

情報発信していく…という事を

メルマガで書いていて、

昨日は具体的に物件もLINE@で

ご紹介しています。


では、そんな中で、不動産投資は

物件さえ良い物が買えれば

それで良いのか?というお話を

今日はしてみたいと思います。


というのも、先日、知り合いの人から

「不動産業者が最終的に選ばれるのは物件ですよね?」

という事を言われた訳です。


もちろん、物件の情報は非常に大事です。


良い物件情報を集められない不動産会社は

これからどんどん淘汰されていくでしょう。


ですが、それともう2つほど、

不動産投資で大事なことがあります。


その2つは何か?というと、

1つはノウハウ、

もう1つは融資の情報です。


ノウハウに関しては、

例えば、当社では10億とか物件を

買っている人が多いです。


そういう人達の年間の手残りは

2000万とか普通にある訳です。


そして、現預金でも5000万とか

1億とか普通に持っている訳です。


では、10億とか物件を買うには

普通に買っていって行けるのか?ですが、

これは最初から計画的に狙ってやっていかなと

たどり着きません。


だからこそ、10億以上に資産を拡大して、

年間キャッシュフローを2000万とかにして

現預金で5000万とか1億を作りたいのであれば、

それを実現出来るノウハウを最初に理解し、

そしてそれを実行していかないと

ダメな訳です。


それから、もう1つの大事なことは

融資の情報です。


より多くの金融機関を開拓することによって、

より多くの物件を買えていきます。


例えば、建ぺい、容積オーバーの物件は

一般的には既存不適格物件なので、

融資は付けられません。


こういう物件は関西に多いのですが、

それでも融資を付ける金融機関は存在します。


そんな金融機関を知っていれば、

今までスルーしていた建ぺい、

容積オーバーの物件でも

検討対象に入っていくのであれば、

これは見逃していた物件が

お宝物件に変わっていく可能性がある訳です。


また、これはノウハウ部分に戻ってしまいますが、

そういう既存不適格物件を買うと

属性を毀損する…という事を言う人もいますが、

これもノウハウを知っている人であれば、

大丈夫だという事がわかる訳です。


まあ、当社のセミナーに参加された人であれば

この辺の仕組みはわかってくると思いますが、

まあ、そのノウハウと融資の情報、

この2つが物件情報以外にも

必要な事だったりする訳ですね。


という事で,先日からLINE@で

物件の情報を出したりと

積極的に情報発信をしています。


ただ、物件の情報だけでは成功出来なく、

土台となるノウハウと、

融資情報を知っていないと、

成功からは遠ざかる訳で、

その2つも物件情報と同等くらいに

大事な訳ですね。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「もし1億円あったらどんな不動産投資ができるのか?」

です。


もし、今、手元に1億円があったら、

どんな投資ができるのでしょうか?


不動産投資で非常に大事なことは

当事者意識を持つ事です。


まあ、これは当たり前のことですが、

たまに当事者意識が低過ぎて、

他力本願的になっている人もたまにいます。


例えば、物件を買う前に、

大事なことは物件の調査です。


今、空室があるのであれば、

その募集家賃は適切なのか?とか、

もし仮に高い想定家賃であれば、

相場家賃に引き直して、

キャッシュフローが出るのか?とかを

しっかりと把握する必要があります。


また、家賃以外で何か問題があり、

空室が出ている物件であれば、

その空室が出ている問題は、

解決可能なのか?どうかを

しっかりと確認する必要があります。


物件を買った後も、

買う前にそうやって調査してある事を元に、

投資家は管理運営を改善していく必要があります。


これはなぜ投資家本人がやるのか?というと、

それはそのような提案は管理会社で出来ますが、

最終的な意思決定をするのは、

物件のオーナーである投資家でしか

出来ない仕事だからです。


例えば、その改善する時に

お金が必要であれば

そのお金は投資家自身が出す訳で、

それは管理会社では決定権がないのです。


だからこそ、不動産投資をする場合、

最低限の勉強をして

最低限の判断をしてもらわないと

いくら管理会社が頑張っても

物件を埋める事は出来ないですね。


ですので、他力本願で簡単に儲かる…

という状態になってもらうのが

1番の理想とする所ですが、

購入前の物件調査や、

管理運営の判断は、

最低限の投資家自身の仕事になります。


まあ、このくらいの仕事量で、

とんでもなくお金が残せるので、

仕事効率的には不動産投資は

そこまで大変ではないのですが、

最低限はこれくらいの仕事はしないと

空室も埋まらないですし、

収益が残る投資は出来ないので

ご注意ください。


不動産投資は他力本願では絶対にダメで、

特に最低限の意思決定は行わないとですね。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「物件を買い進めている人の平均年収は?2」

です。


物件を買い進めている人の

平均年収の話で、

昨日の続きになります。


人は何かに挑戦するときに、

どのくらいの目標を立てるかで、

どのくらいの事が達成出来るか?が

変わってきます。


例えば、不動産投資でも

物件を10億まで買うぞ!と決めると、

5億は通過点になります。


これが最初から5億まで買うぞ!

という目標にしてしまうと、

5億まで買えるか?は

最終目的地になるので、

かなり大変な物になります。


ただし、ここでもう1つ大事なことは、

いくら目標を高くしたとしても、

そこまで行く道がわからないと

たどり着きません。


10億物件を買うぞ!という思いが強くても

そこまでたどりつく方法を知らないと

永遠にたどり着かない訳です。


だからこそ、志を高くして、

そして同時にどのような方法を取れば、

そこに行けるか?を調べる訳です。


これが出来ていれば

あとはそれを淡々と実行するだけです。


そして、物件をそこまで増やしたい!

と思っている人であれば、

当社で行なっているセミナーは

実はそんな話をしている訳です。


どうすれば、資産規模が

10億まで増やして行けるのか?

という事を話しているのが

実は当社のセミナーだったりするんですね。


という事で、人が目標を達成していくには、

1つは高い志であったり、

高い目標設定が大事です。


しかし、それだけでは目標達成出来なくて、

もう1つの要素としては、

そこにたどりつく事が出来る

具体的な方法を知り、

それを実行していく必要性がある訳ですね。




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不動産投資のおもしろい所の1つは、

レバレッジを利かせられる所です。


他のビジネスだと、何の経験も無い人が

簡単に1億2億と借りられる事は

非常に可能性は少ないです。


ですが、不動産投資をするというと、

(銀行は投資は嫌いなので、正確には不動産賃貸業)

銀行はその物件を担保に取れるので、

条件さえ合えば1億2億というお金を

借りる事は難しくありません。


しかし、折角、借り入れが出来るのに、

「借金は怖い…」

という感情的な部分で、

融資を使わずに現金で投資を行う人もいます。


これは私も昔、借金は怖い派だったので、

気持ちはよくわかりますが、

実はこれも思い込みの1つだったりします。


不動産投資は、その収入のベースになる物が

家賃収入という非常に安定性の高い物です。


例えば、普通のビジネスでは、

今年の売り上げが1億だったとしても、

来年も1億の売り上げが入るとは限りません。


来年は5000万の可能性もありますし、

3000万の可能性もありますし、

ほぼ売り上げが上がらない…

という事もビジネスの世界ではありえる話です。


しかし、家賃収入だ考えると、

今年1億円の家賃収入が入っていて、

来年からそれが5000万になる…

という事は考えづらいのです。


せいぜい、悪くなっても9800万とか

9500万とかという事は起こりえても、

家賃が半分になったり、

半分の入居者が出て行ってしまう…

という事は、ほぼ考えられません。


まあ、これは近所のアパートを見ていると

おわかり頂けるかと思いますが、

先日まで満室だったアパートが、

全部空いてしまう…

という事は非常に考えづらいと思います。


近所のアパートが無かったら、

今までアパートやマンションに住んだ事がある人は、

その住んでいたアパートやマンションが

一気に空室が出てしまった…

という事はあまり経験がないと思います。


そのくらい不動産投資の家賃収入は

読みやすい物なのです。


この読みやすい収入がベースにあって、

なおかつ、担保に取れる物件を

銀行側が抵当権という形で抑えられるので、

銀行は1億2億、もしくはそれ以上の

お金を何の経験も無い人に

貸す訳です。


つまり、銀行側も

「このくらいの家賃収入は見込めるだろう…」

という予測も元に、

ある程度、コケづらそうなビジネスだという事で

お金を貸している訳です。


ただし、よく考えてほしいのが、

銀行が貸すから物件を買う…

というのも間違いで、

しっかりとお金を借りて、

物件を買う本人が、

納得した上で不動産投資を進めた方が良いです。


そして、こうやって1億2億と借りて、

物件を買い進めていくと、

最終的には年間のキャッシュフローがウン千万になる…

という訳ですね。


もちろん、借り入れをするという事は、

それがリスクがゼロだとは言いません。


ですが、なるべく早い期間で

自分がたどり着きたい家賃収入であったり、

キャッシュフローであったりになりたいのであれば、

そうやってレバレッジを利かせないと

時間が掛かってしまう訳です。


リスクを取って時間を取るか、

リスクを嫌って時間を捨てるか、

この選択に最終的にはなる訳です。


ただ、リスクを取って投資している人の中には、

若くして会社を辞めて、

自分の趣味に没頭していたり、

南の島に入り浸って入り、

毎月、海外に行っている人もいる訳で、

そういう時間を1日でも1秒でも多くしたいなら、

レバレッジを掛けないとダメな訳です。


まあ、時間とリスクは誰にでも

与えられた物で、

それを選択するのは自分自身なので、

そこをどう考えるか?が大事な訳です。


という事で、不動産投資の魅力の1つに

レバレッジを掛けられるという事があります。


そのレバレッジを掛ける恩恵は、

時間を手にする事が出来る訳で、

とにかく時間が欲しい人は、

レバレッジを掛けていくしか無い訳です。


そして、リスクを極力減らしたい…

と考える人は、時間を捨てていくという

選択を取るしか無い訳ですね。


これはどちらを取るか?は自分次第で、

どちらが良いとかは言えませんね。


ただ、なるべく若くして

会社を辞めて自由な時間が欲しい場合は、

絶対に融資を使わないと実現出来ないのは

確かな事です。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「45歳の人は何歳までに資産形成するべきか」

です。


今、45歳の人は何歳までに

ある程度の資産規模まで拡大すべきなのでしょうか?


特に不動産投資で拡大するには、

融資を意識して年齢を考えなければいけません。


今日で水戸大家さんも仕事納めで、

明日から1月4日までお休みになります。


なので、問い合わせなどは、

担当者へ直接して頂くことが

1番早いですが、

業者なども休みなので、

物件資料などは年明けになると思います。


そんな感じで多くの方がお正月は

お休みになるかと思います。


昨日のメルマガにも書いていますが、

来年は融資が厳しくなるそうで、

そんな年を迎えそうな今を

どう過ごすのか?を解説していきます。


これの答えは、融資が厳しくなるかもと言って、

特にいつも通りに過ごす…ということです。


このいつも通りが人によって違いますが、

不動産投資家であれば、

この連休中は少しでも勉強をし、

少しでも情報収集しておくべきです。


これから不動産投資をしたい人は特に、

不動産投資の本を1冊でも多く読んでおくと

かなり年始からの行動が

変わってくるはずです。


また、私の動画なども見ておくと

これも勉強になるかと思うので、

これもオススメの勉強法です。

→ http://mnsm.jp/YouTube.html


そして、年明けの行動ですが、

しっかりと基礎知識を付けたなら、

そのあとはとにかく正しい知識を身につけて、

正しい方法で物件を買うべきです。


なぜなら、融資が厳しくなったなら、

物件を買える人は限定されるので、

まだ融資が出ている間に

少しでも多く物件を買い、

実績を作っておくべきなのです。


融資が厳しくなった中で

融資が引ける人は、

実績があってキャッシュを持っている人です。


とある銀行は、物件の融資とは別で、

預金を求めて来たりしています。


その額が今までは500万円とか

1000万円単位だったのですが、

3000万円、4000万円を

求められるようになったりしている訳で、

これはリアルキャッシュリッチにならないと

そういう銀行は使えない訳ですね。


だからこそ、年明けにいち早く物件を買い、

消費税還付を行いながら、

キャッシュフローを積み上げ行くと、

5000万円以上の手持ち資金が出来てしまう訳です。


消費税還付は、仮に2億円の物件を買い、

半分の1億円部分が建物であれば、

8%の800万円が戻ってくる訳であり、

そんな取引を10回繰り返せるのであれば、

8000万円の還付金が

キャッシュフローとは別に入ってくる訳で、

それをゲット出来れば、

仮に融資が厳しくなっても、

自分だけ融資が引ける状態を

作り出せる可能性がある訳ですね。


私の知り合いの専業大家さんは、

すでに物件を持っていて運用し、

ここ3年くらいは運用に集中していました。


なぜなら、それで黒字化していて、

キャッシュを蓄えていて、

今のように融資が厳しくなりそうな

時期を狙っていたそうです。


もちろん、物件を持っていると

実績も出来てくる訳で、

そういう人もこれからは

安い相場で物件を買っていけるでしょうね。


という事で、昨日のメルマガにも買いた通り、

来年は融資が厳しくなる年になりそうです。


ただ、一気にどの銀行も

厳しくなるのではなく、

まだ出ている銀行がある訳で、

その出ている銀行がある限りは、

初心者の人も早く不動産投資に

取り組むべきなのです。


そして、実績とキャッシュを作って、

安い相場で圧倒的にキャッシュの残る

不動産投資が出来る訳です。


ただし、これは行動した人のみが出来るので、

今、何も知らない人は、

とにかく休みの間に勉強をし、

年明けはスタートダッシュで、

物件を買うべきなのです。



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ここ最近は、セミナーを行うようになって、

個別の面談を少なくするようになりました。


では、セミナーと面談では、

どちらが先に受けた方が良いですか?

という質問を受けたので、

回答していきたいと思います。


この質問の答えは、

早く受けられる方を受けた方が良い…

という事になります。


というのも、セミナーで話す内容と

私やスタッフによる面談で

最も重要視している話があり、

その話を聞かないと

取り返しのつかないこと

になる可能性があるからです。


それはどんな話か?というと、

融資を受け続ける肝の話です。


これを聞いてから投資をするのと、

聞かないで投資をするのとでは、

資産が増えるスピードも、

最終的な資産規模も、

全く違う結果になってしまいます。


そして、この話を面談に来た方や、

セミナーの参加者にお話しすると、

「ああ、もっと早く来れば良かった…」

と、みんな口を揃えて言う訳です。


なので、セミナーなのか、

面談なのかは、

どちらでも早い方を受けた方がよく、

その意味としては融資の肝の話を

物件を買う前に聞いておかなければ

絶対にダメだからです。


まあ、あまり物件規模を増やす予定が無い人は、

当社のセミナーや面談に来なくても良いですが、

増やす予定が無い人は絶対に来た方が良いですね。



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ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
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人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

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なる方法

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―家賃0円で高級マンションに
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に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
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