タグ:政策金融公庫

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■ お盆休みが明けて、かなり忙しく不動産関係に携わっています。

今日は、会社が終わって、司法書士の先生を訪問。

この前買ったテナントの2回目の融資実行のため、抵当権設定の書類を届けたのです。

ちなみに、今回は日本政策金融公庫を使っていまして、2段階の融資になっております。

流れとして

1、購入物件ではない自己所有の無担保物件に抵当権設定

2、半分だけ融資実行

3、決済

4、購入物件に抵当権設定

5、残り半分の融資実行

となっております。

今は、4番目の段階です。

ちなみに、なぜこんな面倒な事をするかと言うと、
日本政策金融公庫で物件を担保にお金を借りる場合、
所有権移転(決済)をしてから、
抵当権を設定して融資実行という流れになるからなのです。
(過去記事でも取り上げたお話ですが、再度復習も兼ねて書いてみました。)

ちなみに、そのあと、物件見学に往復5時間の長旅をして、只今帰宅です。

最近は、メルマガ&ブログの更新時間がずれていますが、忙しいので悪しからず…

今日も、かなり疲れたので、もう寝ます^^;


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■サラリーマンの仕事がお休みなので、プチ専業大家中です。

そんなプチ専業大家も3日目なのですが、
今日も政策金融公庫に行ったり、金融機関巡りをしたりと、
朝から精力的に動いています。

基本的にカレンダー上お休みでなく、会社が休みの日は
金融機関に行く事が多いです。

その時に何をするかというと、担当者とお話する事もありますし、
お金の簡単な引き落とし等だけをしに行く事もあります。

簡単な作業だけでも、窓口が開いている時に行く事の意味は、
担当者が良い情報を持っている事がたまにあり、
そんな時は向こうから顔を見ただけで話かけてくるからです。

これも日頃の人間関係が大事なのですが、
そういう事もありますので、人間関係の構築と、
小まめな顔出し(営業)が大事なんです。



■ちなみに政策金融公庫に行ったのですが、
理由として2回目の融資を実行してもらうために行きました。

詳しく書くと、今回の新規物件購入に当たって、
2回に分けて融資が実行されています。

簡単に政策金融公庫の制度を書くと、
不動産を担保にして融資を引き出す場合、先に所有権の移転が必要です。

つまり、決済を先に行い、その後に抵当権を設定してから融資が実行されます。

どういう事かというと、一回現金で決済する必要があるわけです。

しかし、私の場合、手持ちの現金で決済するには少し足りませんでした。

そこで、どうしたのかというと、他の所有物件で無担保の物件に抵当権を付け
半分くらいの融資を実行し(半分くらいの現金は持ってました)
全て込みのオーバーローンでの融資を実行してもらいたかったので、
新規物件の所有権移転後に新規物件に抵当権を付けて残りを
出してもらうというような方法をとっています。

それで、今は新規物件の所有権移転が終わった事を
政策金融公庫に告げに行ったのです。
(これから抵当権を付けて2回目の融資実行となります)

ま〜色々と複雑な融資体系なのですが、長期固定、低金利という恩恵は受けられるので、
その分の手間賃だと受け止めています。

また、上の条件さえクリアできれば、絶対に普通の金融機関が出さない案件
(ソシアル系、風俗ビル、再建築不可、違法建築)
等も、融資の可能性がある(絶対ではないですよ)ので、
選択の幅が広がるのは間違いないですね。

超高利回りの訳有り物件に、超低利の政策金融公庫でお金を借りて
賃貸に出す…
という、恐ろしいイールドギャップが生まれる投資が創造出来るのかもしれません。

投資で一番恩恵を受けられるのは、
低利で借りて、高利で回す事
だと思います。


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■昨日は新規取得物件の契約でした。

今回の契約は、売主様、元付け、私の担当者さん…

それから、私といつも情報交換しているイケメン店長、
それから担当者さんの上司の店長さんという大所帯での契約になりました。

普通の契約より2人ほど多くなったのですが、
なぜ多くなったかというと、元付けの業者さんが重説を説明する予定だったのですが、
主任者証を忘れてしまい、急遽、上司の店長が重説の説明をする事になったからです。

ちなみに、いつも情報をやり取りしているイケメン店長ですが、
私の契約という事で、特に今回は担当者というわけでもないのに同席してもらいました。

なので、関係者が2人増えての異例の契約になったのですね。

ちなみに、売り主さんと元付けの業者さんが意思の疎通が出来ていないようで、
仲介手数料の件で揉めてました…^^;

なんでも、売主さんは仲介手数料を払うとは思っていなかったみたいです…

主任者証を忘れたり、手数料の件で揉めたり…と、結構イイカゲンな業者さんでしたが、
今回の指値を元付けの業者さんとして、売主さんに持って行ってもらえたので、
私としてはかなり感謝ですね。

良い契約が出来た日です。



■さて、今日は有休を使って、政策金融公庫の面接や、
金融機関巡り、賃貸の業者さん巡り(これは持ち物件の契約の詰め)に
行ってきました。

政策金融公庫の方は、とりあえず取引があっても良いのかな?という観点から行ってます。

今回の物件は金額がそんなに高くないので、
ちょっとでも借りれれば決済できます。

しかし、金利の安い所からできるだけ多く引いてきて
金利の高い所へ返していこうかなと思っていますので、
まずは政策金融公庫ですよね。

ちなみに私の場合は、政策金融公庫に関して、
かなりの情報が入ってきますので
(電話で相談できる人がかなりいます、しかも皆さんプロ級です^^)
特に、知識を詰め込む必要はなかったのですが、
興味があり、相談できる人もいない人は政策金融公庫のレポートが役立つと思います↓

http://www.infotop.jp/click.php?aid=136920&iid=29684


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Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
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