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■さて、昨日、退去予告即日に入居の希望者が出てきたお話を書きました。

なぜこんな事が可能だったのかわかりますか?

実はこれ、紹介です。

今、住んでいる入居者の紹介なんです。

イレギュラーなケースかもしれませんが、
この物件は自主管理で、入居者とのコミュニケーションも良好でした。

しかも、広い戸建てのわりには、家賃も激安でしたので、
お得感があったのでしょう。

なんにしてもありがたいです。




■読者さんより

『新築はやらないのですか?』

とのご質問がありました。

私の答えは

『やりません』

です。

理由は何点かあります。

・新築は完成時から数年の家賃下落が激しい
(なので10年後が読めない)
・私自身が、元ハウスメーカーの営業だったので新築の利幅がわかる
・利回りが低い
・こんなご時世なので、家賃の高い新築は入居率が悪い
(地方では)

と、こんな所です。

新築を買うくらいなら、新築を建てて数年経過した人が、
運営に失敗して手放す案件を買っていった方がお得です。

特に、銀行から債務の整理を迫られているケースが一番おいしいです。

というような、理由から新築は考えていません。

自分が工務店でもやっていて、
原価でアパートを作れれば新築も考えてみていいのかもしれません。

家を売っていた人間からすると、
新築の案件はハウスメーカーや、建築会社が喜ぶだけです。

ちなみに、どうしても新築を私が建てる場合は、
木造のローコストメーカーを片っ端から競わせます。

見積もりをとりまくって、値段を下げまくって、建物は建てさせます。

土地も指値をしまくるか、競売で入札して買います。

でも、ここまでやっても、完成してから3〜5年後の家賃下落が怖いので
新築はやらないですね。

私には新築は、難しすぎて運営していける自信がないです。



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550万円住宅という物があるらしいです。


以下、ニュース引用


-------------------

550万円住宅の販売期間を延長
6月2日8時19分配信 フジサンケイ ビジネスアイ

 アキュラホームは1日、創業30周年を記念して4月1日から5月25日までの期間限定で販売していた本体価格550万円の企画住宅「新すまい55」を、今月28日まで延長して販売することを決めた。4月に14棟、5月に45棟の計59棟を販売したが、顧客から、「商談期間が短く契約前に期限が来てしまった」と延長を求める声が多くあったという。

-------------------

商品説明を探してみましたが、これしかネットでは流れていません。


2階建てと平屋プランがあるみたいですね。


たぶんオプションや付帯工事が必要なはずですから、まともな家を使えるように建てるのに1000万以内ではできそうな感じです。
(資料がこれしかないので完全に憶測で言ってますが…)


でも、1000万くらいで、家が建つなら安いですよね。


2ヶ月で70棟以上売れているのも頷けます。


投資としてみたらどうでしょうね?


土地を持っていたとして、


550万+土地(自己所有)+付帯工事(150万)+消費税27.5万


他に登記費用くらいでしょうか。


土地を持っていて、オプションが無ければ、800万以内では出来ますね。


利回りだと月/8万で貸したとして、年間96万。
(家賃は適当に決めています^^;)


8.3%…


微妙です^^;


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■表に出ている物件ですが、おもしろい物件を発見しました↓

http://www.kenbiya.com/realestate/193237b06

利回り40%のラブホです。


でも、これって表面利回りですよね〜


ラブホって人件費や高熱費がかなりかかりそうです^^;


それでも、約3憶の投資で、1億2千万(満室時)の売り上げが上がるビジネスが買えると思うと、効率の良い投資なのかもしれません。


現金が10億くらいあれば、3億くらいはこういう投資に回してもいいのかもしれませんね。


もっと指値して買うでしょうが…





■さて、首都圏の新築マンションのニュースです↓

http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/business/other/253042/

以下引用

〜〜〜〜〜〜〜〜

マンション販売に復調の兆し 価格下げが購買意欲を刺激
配信元:
2009/05/13 00:17更新
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記事本文 景気悪化で低迷していたマンション販売に復調の兆しが見え始めた。
住宅ローン減税の拡大に加え、価格の値下げが購買意欲を刺激している。今年度商戦を占うゴールデンウイーク期間を挟んだ2週間(4月25日〜5月10日)は、購入申し込み数がともに前年同期よりも大幅に増えた。

〜〜〜〜〜〜〜〜

エンドユーザーの新築購入のお話ですが、住宅ローン減税と、値下げの効用で復調の兆しがあるそうです。


金融危機後にバタバタと開発屋さんが潰れましたが、今は値下げができる体力ある業者さんが残り、ギリギリの業者さんが潰れた感があるので、分譲マンションの大幅なダンピング価格での販売は一巡したような気がします。


という事は、金融危機前の価格に戻るには時間がかかるにしても、これで底打ちになるかもしれません。


超激安のダンピング価格で買った人はラッキーだったのかもしれませんね。


それでも、【 相場は相場に聞け 】と言われるように、先の事はわかりませんが…



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<中古マンション>売れ行き好調…価格割安で新築からシフト
9月26日18時54分配信 毎日新聞

 売れない新築マンションとは対照的に、中古マンションの売れ行きは好調だ。不動産調査会社の東京カンテイによると、首都圏の今年6〜8月の売買件数は前年同期より16.1%増えた。

 ポイントは新築との価格差。8月の首都圏の新築マンションは平均発売価格(不動産経済研究所調べ)が4799万円(平均面積71平方メートル)だったが、中古は70平方メートル当たりの売り主希望価格が3082万円。近畿圏も中古は同1866万円と新築の半額近くで「35歳前後の団塊ジュニア層では新築からのシフトが起きている」(東京カンテイの中山登志朗上席主任研究員)。

 ただ、中古マンションの価格も新築に引っ張られ、8月の売り主希望価格は前年同月より3%、06年の平均より22%上昇した。高止まりしている新築マンションの価格が下がってくれば、中古の割安感も薄れ売れ行きが鈍る可能性もある。

 中古一戸建ては、不動産情報サービスのアットホームの7月調査によると、首都圏の平均成約価格が前年同月比11.6%下落の2863万円(建物面積101平方メートル)。マンションや新築より土地代の割合が大きく、地価の低落傾向がすでに反映し始めている。

 一方、賃貸住宅の家賃は、交通の利便性による相場ができあがっており変動が小さい。アットホームの7月の調査では、30〜40平方メートル(1DK〜2DK)の賃貸マンション・アパートの平均的な家賃は、東京都の城南5区(渋谷、世田谷区など)で10万〜14万円台、神奈川県川崎・横浜北部で6万〜9万円台、千葉県市川・船橋地区で5万〜7万円台だ。

 三井不動産などが今月、東京都港区芝浦に完成させた964戸・地上48階建ての超高層マンションは50〜60平方メートル(1LDK)の部屋で20万円前後の家賃だが、順調に3割以上の入居が決まった。三井不動産広報部は「立地が良く、施設・環境も優れているハイレベルの賃貸マンションは人気が高い」と話す。【位川一郎】

◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

中古の安いのをエンドユーザーに狙われてしまうと投資家としてはキツイです。

よくあるパターンですが^^;

特にファミリー向けの区分や戸建。

自己使用で買うのと、投資用で買うのでは、自己使用で買う方が少し高くても割安感ありますから…


後半部分の記事も注目で、ハイレベル賃貸は楽に決まって、家賃も高く取れると…

利回りはどうなのかな?と思いますけど、現金で安定経営できるなら好立地、ハイグレード建物、新築には勝てませんよね。

変な入居者も付かないでしょうし…


また、新築価格が下がってくるっていうのこれから頭に入れておきたいポイントです。

中古価格上昇も…

でも、新築下がれば中古も下がるか…

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SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


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2015年 9/8 号

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マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

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満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
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『 楽しく資産を増やす 』
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年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

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あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

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に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

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ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

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2010年 08月号 [ 雑誌 ]

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月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


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NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


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2010年 09月号 [ 雑誌 ]

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