タグ:明石不動産

水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は 

「物件価格が上がっても、物件を買って大丈夫ですか?」

です。


今、物件価格が上がっている状況が続いていて、

このような状況でも物件を買って

大丈夫なのでしょうか?


水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は 

「自営業者はどのくらい収入があると不動産投資ができるのか」

です。


自営業者はサラリーマンよりも

不動産投資に不利と言われています。


では、自営業者が不動産投資をするには、

どのくらいの収入があると

有利に出来るのでしょうか?


ちょっと前のメルマガの記事に

不動産投資が出来ない人の話を書きました。

→ https://goo.gl/8734Uf


それで思ったのが、全く不動産投資が出来ない人で

私の面談に申し込んでくる人がいますが、

このような人は面談拒否をしていこうと

そう考えました。


というのも、不動産投資は自己資金も少なく、

年収も低い人は、どんなに頑張っても

始められません。


そして、当社でも1人でも多くの人に

不動産投資で成功して欲しいからこそ、

このような企画をしている訳で、

始められない人が面談に申し込む事で、

何も話す事がなく帰ってもらうことが

ほとんどだからです。


では、その不動産投資が始められずに、

面談を受けても意味が無い人の基準ですが、

まず、年収が500万円に達していなくて、

さらに自己資金が300万円も無い人です。


不動産投資は年収が高ければ、

なんとか融資を引いて始められるケースも

ゼロではありません。


ですが、年収が500万円に届いていないと、

そもそも、なんとか始める事も出来ず、

融資がほぼ付かないからです。


ただ、年収が低くても自己資金があれば、

始められるケースもあります。


この場合、最低でも300万円は必要で、

300万円くらいあって、

やっと500万円くらいまでの

戸建てや区分などを買えるイメージです。


まあ、今、当社では戸建てや区分は

ほとんど扱っていないのですが、

それでも投資を始められるレベルにはあるので、

一応、お話は出来るかと思います。


ですので、私の無料面談が受けられる

最低限の個人属性としては、

年収で500万円あるか、

自己資金で300万円あるかの

どちらか一方があることが必要です。


また、極稀にいるのですが、

破産しているとか金融事故をしているとか、

過去に返済が滞っている人は

こちらも難しいケースがあります。


これはご自身で個人の信用情報を

取得してもらえばおわかり頂けますが、

金融事故や破産は信用情報に記録が残り、

借り入れによる不動産投資の可能性は

全く可能性がゼロになります。


ですので、過去に破産しているとか、

金融事故を起こしている人で、

ご自身の信用情報にその記載がある人は、

これも面談の対象外になります。


さらに、経営者の方や

個人事業主の方になりますが、

決算書が過去3年で赤字になっている人も

かなり厳しいです。


基本的に金融機関は赤字の企業には

お金を貸しません。


それには金融庁の指導があるので、

赤字企業にお金を貸す事が、

銀行側に取ってリスクが大き過ぎる…

という態勢を取っているからです。


ですので、企業経営者や個人事業主の方で、

過去3年間に赤字になった方も、

基本的には面談は出来ない事にします。


ただ、説明出来るような赤字であれば

もしかすると融資を受けられる可能性も

ゼロでは無いので、

一概に過去3年間で赤字だから…

という事にはしませんが、

基本的にはこの方針で行こうと思います。


という事で、先日のメルマガで

不動産投資を始められない人を書きましたが、

そのような人の面談は基本的に

今後はお断りしていく方針でいます。


それは、せっかく来て頂いても、

そもそも不動産投資を始められる可能性が

限りなく少ないので、

お互いに時間の無駄だからですね。


なので、この基準に照らし合わせて、

自分は面談に来れるのかどうか、

もしくは不動産投資が果たして

出来るのかどうかを考えてから

私の面談には来てください。


ちなみに、この話はあくまで購入希望の方で、

物件の売却などを希望されている方は、

この基準に達していなくても

もちろん、面談お受けしていきます。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は 

「指し値は価格を下げるだけではない理由」

です。


指値という単語を聞くと、

価格を下げる…と連想する方がいますが

実はそれだけではありません。


指値は〇〇にも使えます。


昨日のメルマガですが、

かなりの反響がありました。


まあ、会社は人で出来ていて、

人がダメになれば注意や

入れ替えが必要という事で、

それはお客さんのサービス向上に繋がり、

会社の発展に繋がる訳です。


ですので、水戸大家さんというブランドにすがり、

のほほんと仕事をしている人には

改善してもらうか、

それが無理なら入れ替えさせて

もらうしか無い訳で、

必死になって自分を見つめ直して欲しい訳です。


ちなみに、これは不動産投資家さんも一緒で、

必死になって不動産投資に取り組まないと

良い物件なんて買えません。


まあ、私は年間で2000人くらいの人と

お会いしていますし、

会社として1年間で300億近い

不動産売買に関わらせて頂いているので、

これはよくわかります。


例えば、

「そんなに焦ってないですが、良い物件があれば…」

とか言っている人を見ると、

「焦ってないなら後回し!」

と思ってしまう訳です。


物件が高騰しているのが今の不動産投資の

世界の共通認識です。


そんな中で、必死にならないと

割安な物件など見つけられません。


割安な物件を買わないと、

当然、利益は残らない訳で、

それは焦るとか焦らないとかではなく、

積極的に情報をください!と言わないと、

一生、物件の情報なんて回って来ないのです。


不動産投資で大事なことは、

良い営業に巡り会う事です。


ただ、良い営業に巡り会えても、

それだけではダメで、

自分が自ら積極的に

不動産投資をしたい!と

動いていかないとダメな訳です。


ですので、不動産投資で成功する鍵は、

良い営業と巡り会う事と、

自分が良い不動産投資家になることの

このどちらかが欠けていると、

ダメな訳ですね。


ということで、当社では

今、積極的に求人を募集したり、

社内の人間の意識改革を行っています。


これはお客さんに

もっと良い投資をしてもらうためにありますが、

それだけではダメで、

お客さんである投資家さんにも

もっと学んでもらって、

積極的に前に出てくるような

そんな意識改革をしないと

いつまで経っても良い投資は出来ない訳です。



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今、当社の改革を進めていて、

ダメなスタッフは近々辞めてもらおうと、

そう考えて動いています。


ここで私が考えるダメなスタッフですが、

成績が上がってこないスタッフは

もちろんですが、

成績がちょっと上がると

サボるスタッフです。


当社は私が色々と仕組み作りをして

お客さんが他社に比べて

物凄く来るような会社です。


そして、あまり仕事をしなくても

そこそこの給料がもらえる会社で、

つまりサボっていても

そこそこの給料が出ていた会社でした。


ただ、このサボっていても…

というのがダメで、

お客さんは来る、

給料はそこそこの仕事でもらえる…

という会社を作ってしまったので、

サボるスタッフが増えてきたのです。


ここでサボったら、

一気に給料を落とす制度を作っておけば

良かったのですが、

スタッフが安住してしまって、

働かなくなりました。


そしてその結果、優秀なスタッフと

サボるスタッフの差がどんどん開きました。


まあ、人間、そこそこのお金が入れば、

仕事をしたくなくなる人が

多数なのだな…と、ここに来て気付いたわけです。


なので、一生懸命やらないスタッフは、

もう会社に居られないような

そんな制度を作っていこうと、

そして、どんどん優秀な人を入れて、

危機感を与え続けないとダメなんですね。


いやまあ、私が一生懸命仕事に打ち込んでも、

ちょっと仕事しただけで、

そこそこの給料を貰えてしまうのは、

やはりダメなんですね。


もちろん、優秀なスタッフには

今まで通りの高歩合を出していく訳ですが、

これからは厳しい社長になっていこうと

そう決意している訳です。


これも、元を正せば、

当社に相談に来た方に最高の投資を

して頂くために、もっと質の高い、

そんな仕事をスタッフには求めている訳で、

それが出来ないスタッフは

ことごとく入れ替えですね。


ということで、今、私は

会社の改革をどんどん進めようと

そう動いています。


お客さんが沢山来て、

高歩合のお給料を出していたことが

問題になります。


なんか社会主義的な感じで、

ちょっと働いてそこそこな給料をもらえるような

そんな会社にしてしまったのが問題ですね。


そして、それを改善するために、

色々と動いていこうと

そう考えている訳です。



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不動産投資で物件を買おうと思った時に、

個人属性が高い人であれば

どこの金融機関でも使えますが、

個人属性が低い人は使える金融機関が

限定されてきます。


地域格差はあるので一般論を言いますが、

都銀や地銀は属性が高い人で無いと

使えない…という銀行が多いです。


年収で1000万円以上、

出来れば年収2000万円以上を

指定してくる地銀が多くなっています。


では、そこはハードルが高いな…ということで

使える金融機関を探していくと

最終的に行き着く金融機関は

信金や信組といった地域密着の

小さな金融機関になることが多いです。


ただ、信金や信組は

地銀などよりは融資のハードルが下がりますが、

信金や信組しか選択肢がないと

違う問題が出てきます。


それは何か?というと、

融資エリアが狭い…という問題です。


信金や信組は地銀などに比べて

全国的に融資が緩いところがあるのですが、

地域密着のところが多いので、

地元じゃないと出さないとか

それくらいのイメージでしか

融資が出ないのです。


これが何を意味するのか?というと、

融資エリアが狭いと、

買える物件が少ないので

なかなか物件が出て来ない…

という事が起きます。


選択肢が少なく、

買える物件が少ないので、

なかなか良い物件に巡り会う可能性も

少なくなってしまいます。


そして、例えば、広島などは

融資は出るのですが、

融資が緩いので買える人が非常に多く、

物件が他のエリアよりも高くなってしまう…

という現象が起きている訳です。


反対に、名古屋周辺など、

融資が厳しいエリアで

そのような融資の緩い信金や

信組を1つでも多く開拓出来れば、

物件こそ限られますが、

買える確率は上がるのかもしれません。


ということで、信金や信組は

地銀などよりは融資へのハードルは低いです。


ただ、融資エリアが狭く、

物件が出にくいという問題もあります。


また、融資が緩過ぎな広島などの

信組があるエリアでは、

みんなが買えて物件が高止まりしてしまうので、

もっと融資が厳しいエリアで、

緩い信金や信組を開拓していくと

これは武器になりますね。



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実は今日のヤフーニュースに

私の本の記事が掲載されました。

→ http://goo.gl/ovpjvJ


ヤフーニュースに掲載されたことは

今回が初めてで、

また1つやってみたい夢が叶った感じです。


ちなみに、なぜヤフーニュースに掲載されたのか?

と言うと、やはり今は世間から

不動産投資への注目度が高いということが

理由として挙げられます。


私が不動産投資に興味を持ったのが

2001年の頃で、

理由は金持ち父さん貧乏父さんを

読んだからです。


そして、当時の不動産投資の本は

ほとんど全てが不動産業者が書いた本で、

「新築ワンルームマンション投資で大成功!」

みたいな本が溢れかえっていました。


私は新築ワンルームマンションは

不動産投資の中では絶対にやってはいけない

投資だと散々言ってきました。


そんな新築ワンルームマンションへの投資が

2001年当時は主流の投資法として

メディアでは取り上げられてきたのです。


でも今では、利益を残す投資といえば、

多くの人が一棟ものへの投資だと

認識している人が多くなってきています。


というか、これだけ世の中に

不動産投資本が売られていると

どんな投資が利益が残って

どんな投資が利益が残らないのかが

多くの人が不動産投資に挑戦する中で

わかってきている人が出てきているのだと

そう感じます。


また、今は融資が付きやすいという

融資環境が非常に良いです。


私が不動産投資に注目した

2001年の時点では、

提携ローンがある

新築ワンルームマンション投資は

フルローンなどもおりていたのかもしれませんが、

一棟ものへの投資となると、

自己資金3割が当たり前の世界でした。


それが今は物件評価にもよりますが、

もっと自己資金比率を下げて

投資する例も出てきている訳です。


だからこそ、そんな自分のお金を

極力使わずに、金融機関からの融資で

不動産投資が出来て利益が残るなら

それは魅力的なことな訳です。


この融資環境も非常に不動産投資が

注目されるきっかけになっています。


そんな中で私の本は、

サラリーマンがいかに一棟目の物件を

買うか?ということにフォーカスして

書いている訳で、そういうところが

注目されてヤフーニュースに

掲載されたのだと思います。


ということで、私の本の記事が

ヤフーニュースに掲載されています。


今回が初のヤフーニュース掲載ですが、

やはり、不動産投資がこれだけ注目されているのは、

利益を残す投資が出来ると

世間的に認識が広がってきているからです。


そして、投資をしやすい

融資環境がさらに後押ししている状態で、

だからこそ、私の本の記事が注目され

ヤフーニュースに掲載された訳ですね。

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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は 

「良い目標の立て方」

です。


成功するには目標を立てた方が良い…

と言う成功者は多いです。


では、具体的に、どのように

目標を立てた方が良いのでしょうか?


水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は 

「不動産投資が損をし難い理由」

です。


不動産投資はしっかり取り組むと

高確率で損をしにくいです。


では、なぜ不動産投資は損をしにくいのでしょうか?








PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
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