タグ:沖縄県不動産

水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「古い木造物件を買うと、属性棄損するのか?」

です。


古い木造物件を買うと、

金融機関から見て属性は

毀損するのでしょうか?


その答えは?


昨年の暮れくらいからですが、

ずっと私の無料面談が、

1ヶ月、2ヶ月待ちの状態が

続いていたりします。


今日で2月が終わり、

明日から3月に入りますが、

もうすでに4月の予約が

いっぱいになっていたりします。


最新の私の面談予定

→ http://mitoooya.jp/nitt.html


そんなに今は私との面談は

かなり先まで埋まっている訳ですが、

本気で不動産投資をやりたいと

思っているのであれば、

私の面談まで待たずに、

当社のスタッフによる面談や

セミナーを受けて、

すぐにでも不動産投資を

始めていった方が良いと思います。


というのも、これはあくまでも

私の予想なのですが、

4月からもっと融資の環境は

厳しくなっていくと思っています。


今始めたら、資産10億、

年間キャッシュフロー2000万円、

現預金で5000万円から1億円を

作れる可能性がある人であっても、

もしかすると4月を超えると

それが出来る人の属性が

グッと上がってしまう可能性があります。


不動産投資で大事なことは、

どんな方法で取り組むか?という事と、

いつ始めていくか?という

2つの事が非常に大事です。


正しい方法で行うことは

もちろん大事なのですが、

不動産投資の場合、

取り巻く環境も非常に大事で、

特に融資関係は大事です。


融資が出なければ買いたくても買えない…

となってしまう人は、

実は非常に多かったりするのです。


反対に融資が緩くなると、

今まで不動産投資ができなかった人が、

どんどん出来たりします。


ここ数年の融資の状況を見てきている

私から見ると、

2、3年前はもっと年収が低くても

融資を使って不動産投資に

参入できた人が多かったです。


しかし、今はどんどん年収の壁は高くなり、

過去に1億円の融資を引けていた人が、

今は5000万円とか

そのくらいしか融資が付かない…

という感じになっていたりします。


だからこそ、不動産投資は

どんな風にやるか?も非常い大事ですが、

いつ始めていくのか?

ということも非常に大事だったりする訳ですね。


ですので、私に直接会って、

話をしてから

不動産投資をしていきたい…

と思っている人も多いと思いますが、

来月までに始めるのと、

再来月から始めるのとで、

状況が変わってしまう可能性があるので、

本気で資産を拡大したい人は

早めに動き出した方が良い訳です。


ちなみに直近の当社のスタッフに

個別に相談する場合は、

スタッフ面談希望と書いて、

下記よりお問い合わせください。

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それから当社のセミナーを

受けて見たい人は、

下記が直近の日程なので、

開催場所や日時が合う人は、

ぜひ参加してみてください。

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不動産を大量に買っている人の中には、

中身が違う物件を買っている人がいます。


例えば、キャッシュフローが出る物件を

中心に買っている人が多いのですが、

それ以外の目線で物件を買う人もいます。


それはどんな目線なのか?というと、

キャッシュフローがあまり出なくても、

立地が良い物件を買う人もいます。


これは例えば20年とかで融資を組み、

その間はキャッシュフローが出ないけれども、

20年後には無担保の好立地の物件を

手に入れられる…ということです。


そして、最初はキャッシュフローが出る物件を

買い進めていき、

お金に余裕が出てきた所で、

好立地物件を買っている人もいます。


不動産投資に何が正解?というものは無いですが、

キャッシュフローが出ないけれども、

好立地の物件を組み込んでいくのも

非常におもしろいと言えますし、

色々な意味でもリスクヘッジに繋がる訳です。


ちなみに、好立地なんだけれども

キャッシュフローも取っていきたい…

という人もいますが、

これは非常に難しい事です。


例えば、大都市圏の好立地物件で、

築浅RCだと、利回りで4〜5%になり、

6%以上の物件だと現金で買っていく人も

存在するからです。


そんなエリアで利回り7%の物件が欲しい…

と言われても、これは難しい話な訳で、

イールドギャップを考えると、

金利1%で引いてきても、

しっかりと融資を付けて買う場合は、

イールドギャップは6以上は目指したいです。


ですので、利回り7%以上の物件を

探したい…という根拠ですね。


ですので、そのような超好立地物件を

かなり多くの物件を持っている人であれば、

1つ2つとポートフォリオの中に

入れていくのもありだと思います。


ですが、キャッシュフローと超好立地の

2つを兼ね備えた物件は無い訳で、

どちらか片方を考えて物件は

探していくしか無いですね。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「物件を買い進めている人の平均年収は?1」

です。


物件を買い進めている人は

どれくらいの年収なのでしょうか?


先日、プレジデントさんの取材を受けて、

今回で3回目か4回目の

プレジデントさんへの掲載になります


その取材の中で、

今年に入ってからの不動産投資はどうですか?

という質問があったので、

今日は今年の不動産投資の特徴を

解説しようと思います。


今年は融資が絞られて、

物件価格が下がって来ています。


それは買える人が限られるからで、

今年は昨年よりも面白い

投資が出来る可能性が高いです。


今年の不動産投資の特徴は2つで、

融資と地域格差です。


融資が昨年よりも付かないので、

融資を付けられたら

昨年よりも莫大な利益を出せる投資が

出来る可能性が高いです。


それは他の人が買えない物件を

融資さえ付けられれば

高利回りで買えます。


なぜ高利回りになるのか?というと、

融資が付かない=買える人が少なくなる

という図式になるからです。


物の値段は需要と供給の関係で決まりますが、

不動産も例外ではなく、

買える人が少なくなると

売りたい人の数は変わらないので、

利回りは必然的に上がる訳です。


つまり、他の人が融資が付かない物件を

融資を付けられるだけで、

昨年よりもキャッシュフローが出る投資が

出る可能性がある訳です。


そして、次に地域格差です。


東京で年収1000万円の人は非常に多く、

あまり目立ちません。


年収1億とかあるとさすがに

東京でも目立ちますが、

年収1000万円は東京ではうじゃうじゃいます。


しかし、これが地方に行くと、

年収1000万円の人は非常に少なくなります。


銀行は東京でも地方でも、

ノルマがあってお金を貸したいのです。


同じ銀行内でも東京の支店は

年収を3000万円と設定していても、

これが地方の支店であれば、

年収1000万円でも全然

融資の土俵に乗ってくる可能性がある訳です。


これが地域格差で、

今年は東京に住んでいる年収1000万円の人よりも

地方に住んでいる年収1000万円の人の方が

地方の支店を使える可能性があり、

有利に不動産投資を進められる

可能性が高い訳ですね。


ということで、2017年の

今年の不動産投資の特徴は、

融資と地域格差です。


融資が付けられれば有利なのと、

地方に住んでいた方が有利…

ということですね。


まあ、それでも東京に住んでいるから

絶対に不利か?というと、

それもちょっと違っていて、

東京に住んでいると銀行が多い訳で、

打診出来る銀行が多いと、

それだけトライ出来るチャンスが増えるので、

まあ、行動力がある人は、

東京に住んでいても地方より

有利な可能性もありえます。


まあ、どれだけ動けるのか?という

行動力が東京に住んでいる人は、

成果を分けるかもですね。



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不動産投資が他の投資と比べて、

良い部分というと、

それはお金を持ち逃げされるケースが

少ないという事です。


例えば、私が聞く話の中で、

悪い投資案件だと、

ファンドを作るとか、出資を募るとか、

そういう話には注意した方が良いです。


これはなぜか?というと、

そうやって出資を募っておいて、

「運用に失敗しました…」と言って、

お金を持ち逃げしてしまうケースが

あるようなのです。


あと、最近だと仮想通貨も

どうなるかわからない案件が多いそうで、

換金出来る仮想通貨は

全体の中でもほんの一部…

と言っている人もいる訳です。


まあ、私はこの辺の投資の専門家でないので

人づてで聞いた話しか出来ませんが、

投資で1番怖いのが

そのような元本を持ち逃げしてしまうような

詐欺案件で、

それをやられてしまうと

利益を生むどころか1円も返ってきません。


その点、不動産の場合は,

仮に失敗した投資をしてしまったとしても、

物件は残る訳で、

その物件は0円になる可能性は薄く、

損失は出るかもしれませんが、

投資した元本がなくなる…

という事は考えづらい訳です。


まあ、とは言え、不動産の世界にも

地面師詐欺という

人の不動産をさも自分の不動産のように

偽って、売買に絡んでくる…

という詐欺がごく一部にあるようですが、

基本的には現物取り引きなので、

不動産の場合は特殊な場合を除いて

不動産そのものは手に入る訳です。


最近の地面師詐欺の記事

→ https://goo.gl/aJXyol


また、キャッシュフローが出ないような

そんな投資は現物が手に入ると言っても

やって欲しくない投資な訳で、

その辺はしっかりと勉強して

不動産投資には取り組んで欲しいですね。


という事で、不動産投資の場合、

投資した元本を全て失う…

という事は現物取り引きなので

非常に可能性としては少ないです。


ただ、地面師などの詐欺案件は

今も少しはあるようなので、

そういう案件だけは気を付けたいですね。


また、投資の世界では

元本保証の出資や高利回りの投資、

それから仮想通貨などの

自分が知らない分野の投資は

特に投資元本を

持ち逃げされるケースも聞くので、

物凄い利回りで儲る…

という案件は慎重に考えてから

お金を出すべきです。


不動産投資の利回りが10%くらいで、

その何倍もあるような利回りの物は、

特に気をつけるべきですね。




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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「人の年収の決まり方」

です。


人の年収はどのように決まるのか?

というのは実はあるルールが存在します。


そのルールとは?


水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

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今日の動画は 

「利益をどこまで追求するか」

です。


不動産業をしていても、

不動産投資をしていても、

利益をどこまで追求するのか?は

考えるところがあります。


銀行融資は、私達が思っている以上に

厳しくなるのかもしれません。

というのも、今年は金融庁から

各銀行にお達しが何度かあった年でした。

そのお達しとは?ですが、
「不動産への貸付が多い」
というものでした。

特にサラリーマンとの兼業大家さんへの

貸付額が多いと見られているようで、

この分野への大幅な見直しが入りそうなのです。


では、具体的にどのような

見直しが入るのか?というと、

まずは、各銀行へ1月に金融庁の

調査が入ることが決定しているようです。


この調査は主に不動産貸付が調査されるようで、

この調査次第で来年の不動産投資が

どれくらい出来るのか?が決定されると

言っても良いくらいなのです。


では、もっと突っ込んだ話をしますと、

この調査で今後の銀行が

どのようになるのか?ですが、

これは今まで横並びだった同じ銀行内でも

支店間でかなりバラツキが

出てきそうな感じなのです。


これは年末ということもあり、

色々な銀行が私のところに来ているので、

そのある銀行からの話なのですが、

金融庁調査があると、

支店長の力量でかなりその後の

支店の方向性が変わるようです。


というのも、金融庁調査が入り、

その時の支店長の対応が、

わかっている支店長だと

軽く受け流すことが出来て、

その後も変わらずに融資が出るようなのです。


しかし、全くわかっていない支店長が

対応してしまうと、

そういう支店は一気に融資を閉めてしまう…

ということもあるようなのです。


これは、とある銀行の方の話なので、

一概に全部の金融機関が

このようになるか?といえば、

それは違うのかもしれませんが、

1月に金融庁が入ることが決定していて、

その後は出る金融機関と出ない金融機関、

そして同じ金融機関でも、

出る支店と出ない支店が出てくるみたいですね。


なので、これはいつそのような感じに

なってくるのか?は不明なのですが、

たぶん、私の予想は3月の期末が終わり、

4月以降がガラッと変わるかもで、

それは金融機関、支店間でも

かなり融資の状況が変わりそうですね。



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今日の動画は 

「ちょっとお金があると、災害から身を守れます」

です。


最近では地震が日本各地で起こったり、

東日本大震災では、

津波で多くの人が亡くなったりしています。


でも、お金があれば、

そんな災害でも助かる可能性が高くなります。








PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
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