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最初の配信では、読者も少なかったのですが、
今では5千人突破しています^^

これからも、メルマガの方、よろしくお願いします。

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凄い裏物件情報の過去の例

○築2年RC利回り12%(フルローン返済比率40%未満)
○2億9千万マンション 利回り23%
○区分1R 50万(利回り48%)

などなど(全て完売です。)


■今日は物件を2つ見学しました。

1つは、売り主さんが特殊な物件。

正確には、ちょっと怖い感じの方です^^;

ちなみに空室だらけの物件なのですが、売り主さんが住んでいらっしゃるので、客付けが困難みたいです…

現地に着くと、早速黒塗りの車が…

じっくり物件を見る事が出来ず、遠くからチラチラと見てました^^;

ま〜でも、当然、売り主さんは売却すれば出ていく(はず)なので、買ってしまえば、こっちのものなのかもしれません。

これも、指す根拠がたくさんあって、尚且、ライバルの少ない物件ですよね。

ちなみに、高利回りのライバルが少ない物件は、なにかしら問題がある場合が多いです。

そのリスクを上手く対処出来るかどうかが、高利回り物件を買って、上手く運営出来るかどうかに繋がりますからね〜



■と、遠巻きで物件を見ていると、不動産屋さんが到着。

物件には売り主さんらしき人が車を洗ってます。

私が不動産屋さんに
『物件の中は見れますか?』
と聞くと、

不動産屋さんが売り主さんらしき人(実際、売り主さんでした)に話しをして内部に突入しました。

ちなみに、その後、売り主さん、不動産屋さん、私の3人で内部の事務所で対談…^^;

貴重な体験になりましたよ〜^^;


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■また色々と情報が入ってきていますが、
また良い物件情報が出てきそうです。

メルマガ物件情報は、見逃さないようにしてくださいね^^



■さて、先日、物件を見に行った時のお話。

価格が1億くらいで、満室想定の利回りが、20%くらいの物件を発見したので、
速攻で現地に行きました。
(大型のマンションです。)

現地についてみると、黒塗りの高級車が横付けされています…

第一のマイナスポイントです…^^;

ちょっと、警戒して、外部から建物を見ていましたが、
特に問題は無さそうなので、内部(共有の通路部分)を歩いてみました。

それで、この物件が売れない理由が判明!

この物件自体、半分が住居で、半分がテナントなのですが、
そのテナントの大部分を占めているのが、特殊なテナントだったのです。

詳しく書くと、動物病院でした…

しかも、移転してしまったらしく、空きテナントです。

動物病院のあとに、テナントは誘致するにはそうとう大変だと思います。

なぜなら、動物は臭いがキツイですし、
しかも、手術室とか診察室とか、居抜きでは使う人が限られます…

改装して貸すにもお金がかかるでしょうし、
この動物病院あとは、どうする事も出来ないと判断しました。

ちなみに、物件の半分を占めるテナント部分は全部空きで、
現況の利回りをレントロールから逆算すると、

『3%』

でした^^;

ま〜ほとんどの情報がこういう使えない情報なんですが、
とにかく現地に行ってみると、何か発見があるので、
ガセ情報や使えない情報でも、とにかく現地に赴く事が一番肝心だと思います。

たぶん、こんな変な物件を水戸では一番見ているのが私だと思います。 笑



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■今日は、朝一で賃貸の不動産屋さんへ訪問です。

今回の訪問は、退去前に入居が決まっている物件の契約打ち合わせです。

ちなみに、この案件は、前入居者の紹介で、
クリーニングや原状回復が無しでの入居なので、
退去にも関わらず、全くお金が出て行きませんし、
空室期間も0という、まさに最高の状態での退去→入居になります。

ま〜入居者が保証会社の審査に通れば、これで決定ですね。



■それから、売り物件を2つ見学。

1つは、結構特殊な案件で、条件を言うと、わかってしまうので、
伏せさせていただきますが、なかなかおもしろいです。

この物件の近くに、農作業をしていたおばあちゃんがいたので、

『誰の物件ですか?』

と私が聞いてみたところ、所有者の情報をベラベラとしゃべってくれました。

やはり、聞き込み調査は効果絶大ですね。

ちなみに、男性よりも女性、若い人よりも年配者の方がおしゃべり好きが多いと思います。

おしゃべり好きなおばちゃん…みたいな人を
物件の近くでつかまえると最高の情報源になったりします。

売り物件で、仲介の不動産屋さんに情報を聞くのも良いですが、
現地に住んでいる人はもっと濃い情報を持っているので、
現地調査の際に、誰か近所の人がいる場合は聞き込み調査をする事をオススメします。



■それから、最近物件情報が少ないので(現在、物件を作成中です^^;)
一つ競売物件をご紹介します。

水戸地裁の平成20年(ケ)第779号(物件番号1〜4)です。

Bitから物件は調べてください↓

http://bit.sikkou.jp/

この物件、何が凄いかというと、
最低落札価格の利回りが70%くらいになります。

落札基準価格でも、54%です。

ちなみに、利回りの基準になっている賃料も、
評価書ベースの計算なので、もう少し高くとれるかもしれません。
(というか、普通に募集すればとれると思います。)

競売なので、資金調達が難しいかもしれませんし、
&内部の占有者の情報もわかりません。

しかし、この物件は割安感があると思います。

ちなみに物件概要ですが、
1R  × 14室
2DK ×  8室
です。
(評価書の満室時年間予想賃料840万、私の考えだと900万以上とれる気がします。)

それが、最低売却価格で12,389,600円
売却基準価格で15,487,000円
です。

ちなみに、3千万円位でも28%回ります。
(あくまでも表面利回りですが)

なかなかおもしろい物件ですよね。

※競売物件については、それなりのスキルと経験が必要です。
初心者の方にはオススメできません。


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■公図って知っていますか?

融資審査の際に、銀行に提出する書類の1つです。
(融資を打診した事のある人はわかりますよね)

ちなみに公図って、現況と結構異なる場合が多いって知ってました?

測量図は、比較的しっかり作ってあるのですが、
公図は江戸時代の縄延びの延長で作られた物らしく、
結構いいかげんです。 笑
(ちなみに田舎の方だと、測量図が無い場所もあります)

それで、今回私が買う物件は、公図を見ていると、現況と全く違ってました^^;

今回の物件は区画整理地でして、

公図は区画整理が入る前の状況になっています。

これを金融機関に提出したのですが、

『現地が確認できないので、融資審査ができません』

という返事でした。

このようなケースでは、区画整理の証明書と
区画整理の地図が必要になるそうです。

ちなみに、そのような書類は、区画整理をした団体に問い合わせると出してもらえるそうです。



■それで公図と現況の不一致で思ったことですが、
田舎の方で(区画整理地内でもなく)現況と公図が異なるところってどうするのでしょうね?

区画整理の場合は地図や証明書が代わりになるのですが、
そんな物が無い場合で、不一致が起こっている場合も大いに考えられます。

なにか対策があるのか、別の書類で賄うのか、わかりませんが、
どう対処するのかは興味があります。

それとも、そういう所の物件は担保に取れないのでしょうかね〜?

今回の件から、ちょっと考えてみました。

答えはわかりませんけどね…^^;


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■またしても、ブログランキングが上がってしまいました↑



この勢いで、一桁台まで行きたいですが、さすがに無理ですかね^^;



■さて、私の不動産の方ですが、戸建ての退去連絡が先日ありました。

それで、次の入居希望者がもう現われています。

今回は、保証会社の保証をつけようと思っていますので、
保証会社の審査が通れば入居させます。

退去連絡から3日は最短記録です。

でも、実は退去連絡の日に、この入居希望者の連絡はあったのです。

私自身も半信半疑だったのですが、今日連絡が再度あったので発表しました。

ちなみに、私が懸念していた内部のリフォームも
このままの流れでしたら無しになりそうです。

現状の状態での入居ですね。

一番ラクな仕事です^^



■指値が通った物件ですが、契約日が決まりました。

あと、融資の方も今からなので、少し動きたいと思います。

ちなみに、書類関係は全て整えたので、あとは金融機関に渡して、
結果を待つだけですね。

こちらの方は、集中してやっていきたいです。



■それから、物件情報ですが、なかなか新規の物件がでてきませんね〜^^;

紹介許可が無い物件なら20%超えがあるのですが、
面識の無い業者さんの物件なので、安易に紹介できませんからね〜^^;

それから、全空きですが20%を超えるソシアルビルもあります。

全空きなので、テナントを埋めるしかないですし、
このご時世なので、新規のテナント誘致は微妙な案件ではありますよね^^;

なので、微妙な案件は来てますが、ご紹介できそうなのが不足しています。

ま〜ボチボチ物件情報の方も、開拓していきます。


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■私事ですが、1件買い付けが通りました。

まだ、契約をしていない状態ですので、詳細は控えさせていただきます。
が、なかなかマニアな物件です。 笑

売主さんの考えが変わらなければ、購入という流れになりますので、

それまでは、内々で進めさせていただきます。



■そういえば、最近、東国原知事の本を読んでいました。

芸人学生、知事になる (じっぴコンパクト)

この本は、東国原知事が芸人時代に『不祥事』を起こしてから知事になるまでのお話が
書かれています。

この話を読むと、凄い努力している人なんだなと、感心しました。

特に、不祥事があった後、早稲田大学に進学するのですが、
芸人の仕事、勉強、趣味のランニング、家庭での父としての姿
という、4つの仕事を卒なくこなし、大学卒業という結果を残します。

しかも、ただ単位をとって卒業しただけでなく、しっかりとした成績を残しての卒業です。

学生時代の東国原さんの睡眠時間は2時間というから、
その大変さが伝わってきます。

こういう政治家が多くなれば、日本も変わるのではないか、と
思わせられました。

政治に興味がなくても、日々の現状に満足していない人は
読んでみるといいかもしれません。





■それから、ブログが8万アクセス、

メルマガが読者3千部達成しました。

ブログを始めて、1年と半年経ちましたので、
1日平均146アクセス(8万 ÷ 1年半)くらいです。

ブログの方のアクセス数も、最近は、1日平均300を超えるようになってきました。

これからも、読者さんの役に立つ情報をドンドン発信していきますので、
よろしくお願いします。


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■最近、とある債務整理の物件のお話で盛り上がっています。

その物件は、立地、建物、ともに平均点以上あります。

それから、駐車場も台数分あり、全く問題点が無い物件です。

それを、私の友人が先日買い付けを入れました。

それが先週末くらいのお話。

その物件情報が結構広まってきたのが今週に入ってからです。

ちなみに、メルマガにも載せようかと思っていましたが、

友人が買い付けを入れているので止めました^^;
(私は先週の中頃に情報を掴んでいました)

それで情報が広まってから、

色々な仲介業者がお客さんを連れてきて、

私の友人が入れた値段よりかなり上がってしまいました。

最終的に、一般で流通している物件価格くらいまで上がってしまい、

それを見ていると、ヤフオク状態だな〜と思った次第です。




■ちなみに、債務整理という形だったので、

外資のサービサーが金融機関より債権を買い取って、

物件を売らせていたようです。

こういう物件価格が上がるような、

物件の債権を買うサービサーって上手いですよね。

かなり、債権は安く買い取られるようですが、

そんなサービサーの物件を見る目も勉強になります。




■そんな訳で、債務整理の案件の経緯を追っていましたが、

いくら特殊な事情で売られていた物件でも、

適正な価格で取得できなければ、面白味がないですよね。

不動産の価格に対しては、常に冷静な判断をしたいなと改めて思いました。


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■2日前からメルマガで案内していたつくばの物件ですが、

案内2日目で買い付けが入ってしまいました。

問い合わせが多数ある物件でしたが、良い物件はすぐに売れてしまうので、

気になった物件が出てきたら速攻で現地を見て、

買い付けを出す事をオススメします。



■さて、最近読んだ本で良かった本があったのでご紹介します。

社長さん! 銀行員の言うことをハイハイ聞いてたらあなたの会社、潰されますよ!

このシリーズの新作、

銀行とのつきあい方 銀行がホイホイお金を貸したくなる社長になる方法!

が、なかなか良かったので前作の方も読んでみました。

感想は、

社長さん! 銀行員の言うことをハイハイ聞いてたらあなたの会社、潰されますよ!

の方が、内容が濃いです。

例えば、

・サービサーの債権買い取り価格
・銀行員の使う言葉から読み取れる思考内容
(建前と本音の部分)
・各銀行の特徴
(都銀は?地銀は?信金は?…各項目別分析)
・担当者が変わると○○
(特に出世した人を探す、探し方も書いてあります。)

等々、結構マニアな内容です。

ハッキリとここまで書くと、

金融機関の担当者の手の内はほぼ全てわかるといっても良い内容です。

これは、本の代金が安すぎるような気にもなってきます。

この内容で、数万円のセミナーをやったとしても

十分だと思います。



■本書にも書いてありますが、

銀行も、地方と都市部で考え方が違うそうです。

どう違うかと言うと、

地方の銀行は、経営者の資質で貸す場合もありますが、

都市部の銀行は、数時を重視するようです。

ちなみに、著者の篠崎さんは群馬銀行の元行員だそうです。

なので、私が読んだ時にしっくり来るものがあったのかもしれません。

それにしても、この本は銀行で融資を受ける事を考えている人には

凄くオススメな本です。


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さて、今回は無料レポートの案内です。


投資家けーちゃんの無料レポートが3つリリースされています。


ブログの内容をまとめた物です。


初期の物件を持っていない時からの物もあります。


こちらが無料レポート ↓


『めざせ中金持ち!投資家けーちゃん勝利への道程【その1】』

『めざせ中金持ち!投資家けーちゃん勝利への道程【その2】』

『めざせ中金持ち!投資家けーちゃん勝利への道程【その3】』


※無料レポートをダウンロードされる際には、ダウンロード専用のフリーア
ドレス(yahoo!等)を取得して、ダウンロードするようにしてください。
まれに、メールスタンドの不正利用者がおり、大量のスパムメールを送りつ
けてくる事があります。


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「第6回茨城版図面舞踏会」 改め 「第6回水戸大家の会」のお知らせ

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昨日は、丸1日、茨城県の某所にて、大物投資家さんの物件を拝見させていただきました。


その大物投資家さんとは…


タニアさん


恵比寿のIさん


gamiさん


の3名。


私も水戸からTAKAHIROさんと一緒に伺いました。


所有物件見学や、売り物件の見学、会食等を行い、色々とお話を伺いました。


やはり、物件を実際に見るという事は大事ですね。


非常に勉強になります。


また、先に行っている人のお話を伺えた事も凄い刺激になりました。


その刺激とは、


ただ【 買進める 】という事だけの刺激ではなく、


【 いかに安定経営していくか? 】という刺激です。


たぶん、【 ただ買い進める 】という作業は、簡単に出来ます。


担保価値のある物件にフルローン(オーバーローン)を付けて、銀行の評価にマッチした物件を持って行けばすぐに買えます。


でも、それって安定経営に即繋がるのでしょうか?


やはり重要なのは、【 そうではない 】という事です。


【 いかに安定した経営ができる物件を買えるか? 】という事が大事ですね。


これからも、頭に汗をかきながら、常に知識を吸収し、真に不動産を極めるとはどういう事か?を探っていければ最高です。


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PRESIDENT (プレジデント) 2016年4/4号
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PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号 [雑誌]
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

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NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

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