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■ お盆休みが明けて、かなり忙しく不動産関係に携わっています。

今日は、会社が終わって、司法書士の先生を訪問。

この前買ったテナントの2回目の融資実行のため、抵当権設定の書類を届けたのです。

ちなみに、今回は日本政策金融公庫を使っていまして、2段階の融資になっております。

流れとして

1、購入物件ではない自己所有の無担保物件に抵当権設定

2、半分だけ融資実行

3、決済

4、購入物件に抵当権設定

5、残り半分の融資実行

となっております。

今は、4番目の段階です。

ちなみに、なぜこんな面倒な事をするかと言うと、
日本政策金融公庫で物件を担保にお金を借りる場合、
所有権移転(決済)をしてから、
抵当権を設定して融資実行という流れになるからなのです。
(過去記事でも取り上げたお話ですが、再度復習も兼ねて書いてみました。)

ちなみに、そのあと、物件見学に往復5時間の長旅をして、只今帰宅です。

最近は、メルマガ&ブログの更新時間がずれていますが、忙しいので悪しからず…

今日も、かなり疲れたので、もう寝ます^^;


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■昨日、水戸の某所にて

・大家のコウさん
・茨城のサラリーマン大家さん
・TAKAHIROさん
・星輝さん

の4人と会食、物件見学をしておりました。

他の投資家の物件を見る事や、お話を伺う事は、非常にためになりますね。

こういう機会があれば、皆さんもどんどん参加する事をオススメします。



■ちなみにレバレッジを使って物件を買ったあとの余剰金について星輝さんが
色々と考えていたようですが、
私の考えは一貫して早期の繰り上げ返済です。

お金を持っていても、そのお金には(借入をしている場合)
銀行の利息という物が発生している訳ですし、
お金を持っている事によってお金が減っていくという現象が
起きるからです。

それで、出来るだけ返しておいた事によって、
所有物件に担保余力が発生し、
銀行から融資が引きやすくなります。

それから、税金を利息の払いが少なくなると、多く払う事になるわけですが、
その方が、銀行もよく見てくれるので、
断然に取引がしやすくなります。

また、手堅い経営者だと、評価もされますし、
マイナスになる部分は極力少ないです。

私の場合は、そういうスタンスで返しながら、
自己資本比率を増やし、
安定経営をして、物件を買う時だけ、
オーバーローンを(仕方なく)するという形をとっています。

とにかく、基本的にその余剰金の管理が上手くできないと
失敗の元になるので、(普通預金に)寝かしているのなら
繰り上げ返済が断然オススメです。



■ちなみに、他の物件を買う時に自己資金が余っていて、
頭金として入れる事は、それで収益がでるのなら問題ないと思います。

また、不動産以外の事業で、収益が見込める物があれば、
それに投資するという事もありだと思います。


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■昨日は水戸にて、洗練された投資家【大家のコウさん】にお会いしてきました。

大家コウさんのブログ


物件も見させていただきましたが、素晴らしい運営力です。

ブログにも書かれていますが、水戸でも活気がなくなってきているエリアで、常に満室経営&家賃の値上げにも成功しています。

お話を伺うと、その脅威的な運営力も納得の内容でした。

やはり、不動産は大家力がある人にかかれば劇的に復活しますね。

改めてそう思いました。

ちなみにIKEAのくねくねミラーを初めて拝見しました。

茨城にIKEAは無いですから…^^;
3




■その後、ファミレスに移動してお食事を…

カレーを奢ってもらっちゃいました。
2


会話の内容は秘密です^^

今年中に東京へお邪魔させていただきます。

その際にはよろしくお願いします。





■ブログランキングですが、だいぶ上がってきています。

今、16位でしたが、この調子だと10位以内もありえるかもしれません。
(クリックで拡大↓)
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今までの最高記録である7位を超えてみたいです^^

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■昨日、物件を2つ見てきました。

1つは少し前まで、ネットに載っていたのですが、最近になって消えていた物。

実は裏で安くなったというお話が入ってきたので、見に行った次第です。

が、しかし、…

安くなったと言っても、元々低利回りの物件で、少し下がった程度なので、あまりおいしく無い物件です。

1


裏物件と言っても、おいしくない物ってありますし、そういう物をメルマガで紹介してもしょうがないですから、あえて紹介しません。

でも、今おいしくなくても、下がる要素がある物件は紹介してます。

例えば担当者から

【指値してください】

と頼まれている物件とかですね。



■それからもう1つ物件を見てきたのですが、

【これは売りに出るだろう】

という、まだ値段も決まっていない物件です。

これは結構、物件が痛んでました。

&通路に洗濯機があったりと、客付けも苦労しそうな感じでしたね^^;

でも、値段次第では、どんな物件も良い物件になると思っています。

あくまでも値段次第ですよね。
(大きな瑕疵がない事が前提ですが)

こういう、表に出る前の物件もメルマガでは先行配信しています。

たぶん、ネットに載るよりも早く出せます^^



■それからメルマガの方ですが、読者数が1100人を超えました。
(お昼の時点でのお話なのでもっと増えているかもしれません。)

目標は1万部くらいになれればいいでしょうか?

とりあえず、不動産業界のメルマガですと、1万部あればかなりの規模ですからね^^


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■昨日は、会社が休みだったので1日不動産に関わっていました。


昼間はアパートの塗装


塗装前↓

1


塗装後↓

2



夕方からは、少し離れた所にある物件の見学に行きました。


この物件があるところは、ブログ仲間のトミーさんが住んでいる所です。


トミーさんもお誘いし、イケ面店長と3人で、物件見学→夕飯という流れで、色々とお話をしました。


その後は、彼の物件(利回り25%、満室)も見学させてもらい、有意義な1日になりました。



■ちなみに、人の物件を見学する事って凄くためになりますね。


先日もタニアさんの物件を拝見させていただきましたが、物件を見て買値を聞いて、という作業をしていくと、【 どんな考えでその物件を買ったのか? 】というところまで分かる気がします。


どこで情報をもらって、どんな経緯で買ったのか?

買ってからの苦労した事。

これからの問題点。

の3点も聞いておくと、なおプラスになると思います。


まだ物件持っていない人で、投資家の物件見学ができる人はぜひ見学を申し込んでみる事をオススメします。


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非公開物件が夕方に送られてきました。


どうも、水戸大家です。


今日の夕方に非公開物件が送られてきました。


FAXに、「当社HPに掲載されない物件です。」との表記がある物件資料が流れて来たのが、今日の17時45分頃。


18時には、物件の前に私はいました。


FAXが自宅に流れてきてから、物件への到着までわずか15分。


不動産屋さん、ビックリしてました。 笑


それで、その後不動産屋さん訪問。


値交渉しても、希望額まではいかないそうです。


でも、今日の動きで不動産屋さんへのアピールはバッチリです。


買わなくても、すぐ動く、すぐレスポンスするから情報も集まります。


ちなみにこの物件は表に出ない物件なので、私に問い合わせてもご紹介できません。


限られた人だけにしか流さない情報らしいです。






それで、昨日の不動産投資で成功出来ない人のお話。


もう一つのパターンは「会話のできない人」です。


不動産屋T氏のコメントから「経営感覚のない人」とありましたが、もっと広い意味で考えると、「会話のできない人」ではないかと思います。


これは、この前、星輝さんと寿司を食べに行った時にお話していた事なんですが、不動産投資は会話力が非常に重要です。


なぜなら、買う、貸す、売る、修理するには必ず人を通さなければいけないわかです。


ですから、不動産投資をしたい人は「人と話すのが苦でない人」で、「ある程度のコミュニケーション能力がある人」になります。


これが出来ない人、苦になる人は不動産投資はやらない方が良いと思います。


他ににもお金を作る方法はたくさんあるので、他の投資や起業を考えるべきです。


でも、ある程度でかまいませんので、深刻には考えなくて良いと思いますが、最低限の会話力が必要になります。


(経営力と書きたかったのですが不動産屋T氏に先に書かれたので、別な視点から不動産投資で成功出来ない人を書いてみました。 笑)



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※他にも狙っている物件の形態があればコメントください。



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まずは今日入って来た裏物件情報からです。


表に出ている情報ですが、表では利回り10%前半くらい、こちらに入った情報だと約15%くらいで交渉可能です。


立地が良い所で、土地値の物件です。


間取りはファミリータイプです。


ご興味ある方は、bb8888bb2000あっとyahonn.co.jpまで


「利回り15%物件」と明記してメールください。


それと、裏価格や裏情報の専門ブログを


水戸大家の物件情報


で掲載していこうと考えています。


それから、不定期配信ですが、当ブログのメルマガも配信予定です。



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このメルマガでは、裏物件情報、オススメ本等の紹介を主に行います。


メルマガは、ホントに見切り発車的な感じもあるのであまり期待しないでください^^;


週1回くらいを目標に配信できればと思っています。


それから、それから


水戸大家書店をアマゾンの専用サイトで作っていましたが


この度、ブログでの運営に変えようかと思っています。


まだ試験段階で、全然出来上がっていませんが


ブログ水戸大家書店 不動産書籍


を作ってみました。


そんな感じで少し色々と挑戦してみます。
















それから、今日も物件見てきました。


最近出た情報で、とある業者さんだけが取り扱ってます。


たぶん、星輝さんも知っている業者さんです。


今日は、現地に行くと地元では有名な社長さんが自ら案内してくれました。


この社長さんとお話するのは初めてですが、「デキル人」な感じが漂ってました。


物件の方は、う〜ん…


ダメですね〜^^;


建物の中は良いのですが、外と肝心の駐車場確保ができません…


地方は駐車場ないと決まりません…


どの物件を見てもだいたい買値は提示できますが、駅が遠い駐車場ナシはいくらで勝手良いのか?さっぱりわかりません…


今日の物件は値段の提示もできませんでした。


こんなのもたまにあります。















家に帰ると、業者さんや恵比寿のIさんからお電話がありました。


色々とお話してましたが、今日1日で不動産関係の人と何人お話しているのでしょう…


思い起こすと、平日の特に何も無い日なのに、かなりの人数としゃべってます…^^;


半分、業者さんでしょうか? 私… 笑













それと、今読んでいる本のお話。


今、龍前隆さんの素人から5年で20億稼ぎ出したNo1大家 龍前流成功の法則を読んでます。


う〜ん、これは失敗かもしれません…


本代を返してほしいかも…


まだ途中までしか読んでませんが、そんな感じが漂っている本です^^;


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実は今日、有休を使って金融機関を回ったり、物件を見たりしていました。

これはお昼に食べたラーメン↓

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見た目、超辛そうですが、私でも食べられる辛さで、なかなかの美味です。

油多めの麺太目な感じで、こってり系ですね。


さて、金融機関の方は足元を固める為の訪問です。

物件が出てこなくても、金融機関の選択肢を増やす意味では融資検討ができる金融機関の開拓は必須だと思っています。


また、物件訪問はそんなに積極的に行ったわけではなく、通りすがりに見て行った感じです。

そんな中、以前売りに出されていて、星輝さんとねーやん。さんとで夏頃に一緒に見に行った物件を通りすがりに見て、思わず写真を撮りました↓

__ISO-2022-JP_B_GyRCMmhBfBsoQi0wMDIyLmpwZw____


これは以前、見学したときの写真↓

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全然違いますね〜

ここを購入された方、素晴らしいリフォーム力です。

売り出し価格でも利回り30%近い物件でしたが、やはり指値して購入されていると思うので超優良物件なのかもしれません。

こういう大家さんの仕事を見せられると、モチベーションが上がりますよね〜

ちなみに、私はこの物件、指値して跳ね返されましたが…^^;



そうそう!

投資家けーちゃんの本が届きました。

お宝不動産セミナーブック 満室チームで大成功!全国どこでもアパート経営 (お宝不動産セミナーブック)

まだ途中までしか読んでませんが、本文である大物投資家のダメ出しをしています。

「うん。なるほど!」

って頷いてしまいました。

私も他の点で、この大物投資家の意見が、私の地方では実践できなかったりしましたのでこういう指摘はとてもタメになります。

うっちゃんのパーティーで投資家けーちゃんとは、少しお話しましたが、地方投資の注意点が良くわかってらっしゃいます。

高利回りをタダ買うって事だけに焦点を絞らず、地方投資は何が大事かがよく書かれています。

また全部読み終わったらオススメ本でご紹介します。

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実は、お昼のブログに書いたと思いますが、今から物件を見に行きます。

数字(利回り)的には私の基準値に達していますが、それなりの物件だと心得ています^^;

最初から高利回りで出ている物件は、それなりに難しいですよね。

今日、現地で確認する事は、そこに潜むリスクが回避出来るか?の1点です。

そういえば、今から見に行く物件を紹介した業者さんとの会話で、私が

「お値段はご相談出来ますか?」

の問いに

「鬼のような指値はダメですよ。」

って返されました…^^;


まだ会った事もない人なんですが、最近の業者さんは流行りの言葉を使うんですね〜^^;


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PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号 [雑誌]
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ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
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2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

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2010年 08月号 [ 雑誌 ]

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月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


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2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


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2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
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