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今日、不動産屋さんとお話してみました。


色々と情報をお聞きしましたが、


最近、○億の案件があり、物件情報が出る前から内々に案内したら、数名が買いたい意思を示したそうです。


この物件は表に出ることはなく、そのまま手を挙げていた人が購入予定だそうで…


という、表には出てこない案件のお話をしていました。


私も、【内々に…】というお話は何度か聞きます。


内容的には、主に売主さんが表立って物件を売っている事を知られたくないケースが多いですね。


例えば、地主さんですが、その地域で有名な地主さんが資金繰りに困って売りに出した場合は世間体を気にして表だって売っている事を公表できない訳です。


そんな訳で、【内々物件】は誕生する訳ですが、これも良い物もあれば、悪い物も当然にしてあるわけで、一般の中古物件と変わりはありません。


ただ、良い物件は、上に書いたように、応々にして一般に出回る前に処理されてしまうケースもあるわけです。


ちなみに、私がメルマガで案内している物件は、限りなく【内々物件】に近いケースが多々あります。


それでも公表できない物件もあり、そんな物件は残念ながら闇から闇に葬られているケースもあります。


この公表できない…という物件は、私的に公表できない事が悔しかったりしますが、その辺は不動産屋さんとの信頼関係もありますので、自重しています^^;


そんな訳で、【内々物件】が出来るまで…のお話でした。


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「第6回茨城版図面舞踏会」 改め 「第6回水戸大家の会」のお知らせ


先日は某地方銀行の方とお話して

「融資は行わない方針」
(実際には、かなり厳しくなる)

というお話をお聞きした記事を書きました。


それでも、私の場合はもっと増やしていきたいので、メインバンクの担当者ともお話して、今の情勢を伺ってきました。


結果は


某地銀よりも融資に関して積極的です。

詳細は書けませんが、この状況下でも、フルローン、オーバーローンは、個人の背景、物件の収益性、物件の担保価値から見て融資が出るもの、融資が出る金融機関は皆無ではないという事です。


他の投資家、金融機関が買えない(または損切りの売り)中、積極的に買える状況を作れるという事は、絶対的に資産を成長させるチャンスになるのかと思っています。


ま〜探せば、お金を出す銀行はあるって事ですね!


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利回りは35%で満室、融資もバッチリです…








はい、ここで問題です。


今日は何の日でしょう?


4月1日は…


エイプリルフールですね^^


はい、つまり…という訳なんです。 笑


1年に1回のウソをついてみました(^^ゞ


申し訳ないです、ハイ。。。
(ワルノリです。。。)






さて、20億大家と10人のカリスマ大家が驚いた!―山田式元祖勝ち組大家術ですが、やっと読み終わりました。


ちなみに、どんな本かというと、12人の大家さんの座談会と、個別に大家さんの詳細が書いてあります。


どの大家さんも個性的で面白かったのですが、特に印象に残ったのが、山田里志さん、恵比寿のIさん、星輝さん、ひろさん、増山大さんの5人ですね^^



恵比寿のIさんは、実際に何度かお会いしていますが、この本を読んで、お会いした時に仰っていたお話がジグソーパズルのように噛み合いました。


本の表紙にも書かれていますが、彼は実業家です。


実業家からの大家としての視点と言いますか、とても興味深い考え方が伝わってきました。



星輝さんは、私もプライベートで月1くらいの割合で会食(主に寿司)をしています。


普段はゆるいキャラです。 笑
(と、不動産屋T氏が申しておりました。)


しかし、本の中の文面は熱かったですね〜


しかも、今回は物件の写真も公開してます。



それから、ひろさんですが、かなり若い時に苦労されているようですね。


文面からそれが伝わってきました。


いつかお会いして、この辺の所を詳しくお聞きしたいものです。



増山さんは、やはりその道のプロですね。


上手いテクで、○○前でも入居の案内をしていました。


業者さんの上手い活用法など、まだまだ裏ワザがいっぱいありそうですね。



山田里志さんは、リスク面でのお話が良かったです。


この考え方を見ると、色々と考えます。


増やす戦略も、長期的に見てどうなのか?を意識すべきなんですね。



その他の大家さんも、本当に個性的でおもしろく読めました。


良い本ですね^^


ちなみに皆さん、やはりエネルギッシュで行動されてます。


見習って頑張らね!ですね。



そういえば、坊主で髭の「加藤ひろゆき」さんスタイルにしようかと、嫁に相談してみました。


即却下をいただき、断念です…


投資も嫁の同意無しにはできませんが、なかなか何でも意見を通す事はできませんね^^;


折れるとこは折れる、ゆずるとこはゆずって、肝心な時に同意を得られれば良いと思います。


これが一番、不動産投資で難しいところですね^^;

(このお話も本に書いてありました。)







さて、次は藤山勇司さんの不動産小説・巴銀之助の奮闘を読みます。


おもしろいと良いのですが…


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これが不動産投資での一番の投資基準です。


それで、一番、これが分かれるのが物件を買う時です。


例えば、2000万円で利回り10%の物件の年収は200万円です。


1000万円で利回り20%の物件の年収は200万円です。


価格差は1000万円で、この価格差を埋めるには5年間の満室経営(1000万円=年収200万円×5年間)が必要です。


実際は、管理費、修繕費、家賃下落や空室、儲かったら税金もかかりますから、この価格差を埋めるのにもっとかかります。


それくらい、物件を仕入れる時は慎重にいきましょう。










それと、前にブログで書きましたが、


フルローンを組める物件 = 儲かる物件


ではありません。


(これと同じ事を山田里志さんが著書20億大家と10人のカリスマ大家が驚いた!―山田式元祖勝ち組大家術で言っていてビックリしました。前々から私もブログで書いていたので、ご紹介させていただきました。)


銀行は物件の担保評価や、返済シミュレーションをして個人の属性を見極めてお金を貸します。


ですが、空室増加地帯の土地値が高い事もあります。


個人の属性がものすごく良くて、物件自体に収益性が無くても、個人の属性で買えてしまう事もあります


つまり、儲からない物件でもフルローンが引けてしまう事があるんです


物件を買う事、増やす事に邁進してはいけません。


大事なのは、儲かる物件を増やす事です。


その儲かる物件の基準ですが、山田里志さんが20億大家と10人のカリスマ大家が驚いた!―山田式元祖勝ち組大家術で、実に合理的な判断基準を書いています。

知識ゼロでも大丈夫!基礎から応用までを体系的に学べる!不動産投資の学校[入門編]―「お金持ち大家さんになりたい!」と思ったら必ず読む本もお勧めです。)


今日は、私とメールでやりとりした人が物件を欲しがっていたので、まずはこれを読んでほしくて書いてみました。


特に、自己資金や無担保の物件が少ない人は儲けられる物件を買って下さい。
(上記の式に戻ると1000万円の価格差を埋めるには相当苦労します…)


もし、投資に失敗して困るのは家族ですから…


ちなみに、まだ私も全部読んでいません。


また、全部読み終わったら、感想を書きます^^


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なぜか、健美屋記事ランキングが2位です。


証拠写真↓

untitled



春の珍事でしょうか…^^;






さて、今日はアパートの塗装と不動産屋さんに訪問して作戦会議をしてきました。


まずはアパートの塗装ですが、


こんな感じの階段を↓

2



こんな風に塗ってました。↓

1



あっ!塗り上がった写真は取り忘れです(^^ゞ


星輝さん曰く


「これくらいならまだ塗らなくても全然大丈夫」


らしいですが、(実は私もそう思います)塗装はたまにやると、ストレス解消になったりします。


なによりキレイになった自分の物件を見るのは良いですよ(^^♪








それと、今日は不動産屋さんに訪問して、売り物件の作成をしています。


これは超ハイレベルな裏ワザなんですが、色々と今は調査の段階です。


この作戦も、今までの不動産本に書かれていないような内容です。


上手くいくと、今後は私の物件仕入れの肝になるかもしれません。


または、皆さんにメルマガ物件情報でご紹介している情報源になるかもしれません。


例えるなら

「上流で物件を抑える」

って皆さん言いますが


この方法は

「上流の上で、流す物件を自分で作ってしまう…」

という方法です。


文面を見ると、ちょっとワクワクしませんか? 笑


私はワクワクしています^^


一つ言える事は、今までの不動産投資本に書かれている方法は、皆やっているのでライバルが多いって事です。


ライバルが少ないところなら、絶対的有利に事が運びます。



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昨日は、遅くまで飲んでいました(^^ゞ


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昨日は、星輝さんとTAKAHIROさんと遅くまで飲んでいました。


場所は水戸のイングリッシュパブ!


私、水戸大家は生まれて初めて、このような場所に行きました。


外人さんがいっぱいで、外国にいるような雰囲気です。


なぜかお通し(日本風)が出てきました。たしかカモの生ハム(テーブルの上の図面は気にしないでください。 笑)↓

untitled88



星輝さんが「懐かしい」って言っていた外国のビール↓

7



たしかコンビニのミニストップにも同じ商品があったと思う、フィッシュ&チップス↓

untitled33

(味は大味な感じです。本場っぽくて良いです^^)


TAKAHIROさんが頼んだ名前は忘れた料理(また図面がテーブルの上に…笑)

untitled99



ここで感じたのは、外人さん達のパワーと星輝さんの英語力。


外人さん達、楽しむことにかけては全力を尽くしてますね^^


それにも増して凄かったのは、星輝さんの英語力です。


彼、ペラペラにしゃべれます…


それで、私→中学1年生レベルでしょうか…


う〜ん、英語は難しいです。


経済的自由を手に入れたら、この辺はぜひとも勉強してみたいですね^^


外人さん達と普通に会話をしている星輝さんを見て思いました。


TAKAHIROさんとは、久しぶりに会いましたが、色々と近況についてお話できました。


あの物件、買えると良いですね〜^^











それで、お食事に行く前のお話。


星輝さんと二人で、ヤバい物件を2つ調査して来ました。


移動中(車です)、助手席の星輝さんがゴンさんと健吉さんに「今から来ませんか?」メールをしていましたが、あっさり玉砕してました。


ゴンさんには、「30分以内に来れれば水戸大家の持ち物全てプレゼント 笑」としていたようですが、即却下だったようです… 笑


ちなみに、健吉さんのメールは普通にお断りのメールだったようで、星輝さんがつまらなさそうにしていました。 笑


とま〜、そんな事で遊びながら物件に向かいましたが、2件とも超上級者レベルの物件でした。


1つは、○○物件で内容はブログに書けないような物件。


今の状態は満室稼働中で、利回り30%前半は行けそうです。
(ボロ物件では無いですよ。)


もちろん、超がつく上級者物件で、とても買えません…^^;


片方は、売却済の昨年出ていた利回り50%の物件。


それで今の現況を見に、現地まで行って確認をしてきましたが


売却済の今の状態も難しい物件に変わりはなかったですね…


とま〜そんな物件を2つ見てからのお食事でした(^^ゞ


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緊急集合しました。


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今日は、星輝さんと会う予定がなかったのですが、緊急に集合しました。


とある方面から、すごい立地のすごい物件が出現しました。


しかも、桁が一桁違うのです…


ウン十億、もしくは百億くらいの物件(私の推定)がたったの数億…


速効で現地調査です。


それで、たまたま今週は水戸にいる星輝さんにも声をかけてみました。


色々と意見を聞いてみましたが、明らかに安い、激安物件です。


金融機関に電話しましたが、みんなビックリしていました…
(恵比寿のIさんにも星輝さん経由でお電話しました)


ここまでは良かったのですが、その後、星輝さんと食事し、帰宅して、じっくり物件資料に目を通すと…


共有持分…


の文字が…


一棟売りだと思っていたのが、持分売り(区分みたいな売買形式)でした…


そりゃそうですよね〜


普通の感覚でも、数十億はする物件ですもん^^;


1棟ではなく、持分売りですから…そりゃ安いですよ。


ハハハ…


それと、先日書いた買い付けもダメらしいです。


今日の良いニュースは、日本、アメリカに勝利だけですかね〜^^;


明日からまた頑張ります…


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またまた案件が入ってきました^^


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なぜか週末になると案件が舞い込んできます。


今週末も何件か資料が届きました。


もちろん何件かは実際に現地に行ってます。


買い付けも1件入れました。


ここにきて、買えそうな物件も出てきそうですね^^


あとはどうなるか?


神のみぞ知るってところでしょうか。


ま〜でも、月に2本くらいは良い条件の案件はあるんですよね。


その2本も、最終的に買える物件は年に1本か2本。


そんなもんではないかな〜と思っています。


買える率が高過ぎるのもかえって怖いですよね。


買えるって事は、皆さんその値段で買ってないわけですから…


もしくは、世間の人に分からないで買うか、どちらかしかないわけです。









さて、ブログの方ですが6万アクセスを記録しました。


ブログを始めて、15ヶ月くらいかかりました。


最近は地道にアクセス数も増えていますが、最初の頃は1日0アクセスが何日も続いてました^^;


我ながらよくやってきた(過去形)と思います。


これからも、北関東のローカル都市ですが、地道に


あせらず
あわてず
あきらめず


の投資を綴っていければいいですね^^


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昨日、確定申告が終了しました。


今年から、税理士さんを入れたので内容を確認しただけで終了。
(正味10分くらい)


毎年(と言っても、過去2回)脂汗をかきながら、税務署の人に聞いて書類を書いていたのがウソのように簡単に終了しました。


しかも打ち合わせを2回行ったことにより、私の税のスキルも少し向上したと思います。


この税理士さんへの報酬も経費になりますし、今回の確定申告に税理士さんを投入した事は正解だったと思います。


この先余裕ができたら、私自身の税の知識をもっとアップさせたいと思っていますが、今のところは、税理士さんと嫁(簿記1級所持)に任せておいて大丈夫だと思っています。


それよりは、私の方で色々とやらなければいけない事が沢山あるので、そちらを集中してやらなければいけません。


各々が得意分野を行い、作業効率を高めなければいけません。













それで、今日、私は不動産屋さんへ管理契約に必要な書類を持って行きました。
(4月入居予定の1R区分です)


なんでも、添付書類として火災保険の証書が必要だとか。


ちなみに今回はこの区分、1戸管理という形態にしています。


ですから、このような書類が必要なんですかね?


そして、賃貸借契約書も実印を要求されました。


しっかりしてる会社です。
(と、捉えています)


ちなみに、アパートの方の管理会社(この区分とは別な会社)は、こんな書類は請求されませんでした^^;


賃貸借契約書の方も、認め印ですね。


管理契約や、管理の質も色々な会社と付き合ってみて初めて色々な事が見えてきます。


この辺は実体験を通さなければ分からない事ですね。


私の場合は地域を絞る事によって、会社の優劣がものすごく分かります。


その地域の会社って限られますから^^


こうやって、地道に色々な経験を積んで、その経験をノウハウとして積み重ければ良いです^^


不動産は、物件を持てば持つほど、経験を積めば積むほど、楽に事が運ぶ事業です。


しかし楽に事を運ぶには、あくまでも毎日の勉強や投資家個人の意識の持ち方が大事ですがね^^


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そういえば、昨日の夜に水戸にある郊外型大型ショッピングモールに行って来ました。


昨日は金曜日の夜だったので、さぞかし混んでいるかと思っていたら、人がすご〜く少なかったです^^;


ショッピングモールを狙っての投資もアリかなと思っていましたが、いつかはこのショッピングモールも飽きられる日が来る事を考えると、常に売りを意識した仕入れに徹せなければ、こういう新興ショッピングモールを中心に考える投資は危険が伴う気もします。


特にショッピングモールが郊外にあり、なおかつ他の私設が何もない場合、このショッピングモール頼りになってしまいますよね。


今の現状を見て、物事の本質(投資の場合は未来)を常に予想して、どう物事が運んでも転ばないようにしていく事が大事なんですね。


そんな事を思いました。


これはそのショッピングモールで食べたチキンステーキとハンバーグ↓

untitled












それで今日は、4月入居予定の賃貸借契約書に判を押しに不動産屋さんへ行ってきました。


お金の方も入居者からは貰っているので、この入居はバッチリ決まりましたね。


契約後のキャンセルも、2か月空室になったので違約金発生を謳っているおきました。


常に契約事は詰めに詰めて、絶対にこちらが有利な状態で行っていきます。


こういう所の交渉がとても楽しかったりしますね^^












それで、その帰りに物件を見学。


untitled1



バッチリ、メンテしてあって、売り値も高い物件です。


これは優秀な投資家の方の所有なんでしょう。


物件を見ただけで値段が下がらないと判断しました。

(現場から不動産屋さんへお電話して現状を聞きましたが、やはりそんな気配のある物件でした。)


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