タグ:石川不動産

不動産を大量に買っている人の中には、

中身が違う物件を買っている人がいます。


例えば、キャッシュフローが出る物件を

中心に買っている人が多いのですが、

それ以外の目線で物件を買う人もいます。


それはどんな目線なのか?というと、

キャッシュフローがあまり出なくても、

立地が良い物件を買う人もいます。


これは例えば20年とかで融資を組み、

その間はキャッシュフローが出ないけれども、

20年後には無担保の好立地の物件を

手に入れられる…ということです。


そして、最初はキャッシュフローが出る物件を

買い進めていき、

お金に余裕が出てきた所で、

好立地物件を買っている人もいます。


不動産投資に何が正解?というものは無いですが、

キャッシュフローが出ないけれども、

好立地の物件を組み込んでいくのも

非常におもしろいと言えますし、

色々な意味でもリスクヘッジに繋がる訳です。


ちなみに、好立地なんだけれども

キャッシュフローも取っていきたい…

という人もいますが、

これは非常に難しい事です。


例えば、大都市圏の好立地物件で、

築浅RCだと、利回りで4〜5%になり、

6%以上の物件だと現金で買っていく人も

存在するからです。


そんなエリアで利回り7%の物件が欲しい…

と言われても、これは難しい話な訳で、

イールドギャップを考えると、

金利1%で引いてきても、

しっかりと融資を付けて買う場合は、

イールドギャップは6以上は目指したいです。


ですので、利回り7%以上の物件を

探したい…という根拠ですね。


ですので、そのような超好立地物件を

かなり多くの物件を持っている人であれば、

1つ2つとポートフォリオの中に

入れていくのもありだと思います。


ですが、キャッシュフローと超好立地の

2つを兼ね備えた物件は無い訳で、

どちらか片方を考えて物件は

探していくしか無いですね。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「物件を買い進めている人の平均年収は?1」

です。


物件を買い進めている人は

どれくらいの年収なのでしょうか?


不動産投資が他の投資と比べて、

良い部分というと、

それはお金を持ち逃げされるケースが

少ないという事です。


例えば、私が聞く話の中で、

悪い投資案件だと、

ファンドを作るとか、出資を募るとか、

そういう話には注意した方が良いです。


これはなぜか?というと、

そうやって出資を募っておいて、

「運用に失敗しました…」と言って、

お金を持ち逃げしてしまうケースが

あるようなのです。


あと、最近だと仮想通貨も

どうなるかわからない案件が多いそうで、

換金出来る仮想通貨は

全体の中でもほんの一部…

と言っている人もいる訳です。


まあ、私はこの辺の投資の専門家でないので

人づてで聞いた話しか出来ませんが、

投資で1番怖いのが

そのような元本を持ち逃げしてしまうような

詐欺案件で、

それをやられてしまうと

利益を生むどころか1円も返ってきません。


その点、不動産の場合は,

仮に失敗した投資をしてしまったとしても、

物件は残る訳で、

その物件は0円になる可能性は薄く、

損失は出るかもしれませんが、

投資した元本がなくなる…

という事は考えづらい訳です。


まあ、とは言え、不動産の世界にも

地面師詐欺という

人の不動産をさも自分の不動産のように

偽って、売買に絡んでくる…

という詐欺がごく一部にあるようですが、

基本的には現物取り引きなので、

不動産の場合は特殊な場合を除いて

不動産そのものは手に入る訳です。


最近の地面師詐欺の記事

→ https://goo.gl/aJXyol


また、キャッシュフローが出ないような

そんな投資は現物が手に入ると言っても

やって欲しくない投資な訳で、

その辺はしっかりと勉強して

不動産投資には取り組んで欲しいですね。


という事で、不動産投資の場合、

投資した元本を全て失う…

という事は現物取り引きなので

非常に可能性としては少ないです。


ただ、地面師などの詐欺案件は

今も少しはあるようなので、

そういう案件だけは気を付けたいですね。


また、投資の世界では

元本保証の出資や高利回りの投資、

それから仮想通貨などの

自分が知らない分野の投資は

特に投資元本を

持ち逃げされるケースも聞くので、

物凄い利回りで儲る…

という案件は慎重に考えてから

お金を出すべきです。


不動産投資の利回りが10%くらいで、

その何倍もあるような利回りの物は、

特に気をつけるべきですね。




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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「人の年収の決まり方」

です。


人の年収はどのように決まるのか?

というのは実はあるルールが存在します。


そのルールとは?


水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「利益をどこまで追求するか」

です。


不動産業をしていても、

不動産投資をしていても、

利益をどこまで追求するのか?は

考えるところがあります。


水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「ちょっとお金があると、災害から身を守れます」

です。


最近では地震が日本各地で起こったり、

東日本大震災では、

津波で多くの人が亡くなったりしています。


でも、お金があれば、

そんな災害でも助かる可能性が高くなります。


最近、社内改革を進めてきて、

ここ、3年とか一人も辞めない会社でしたが、

直近、4ヶ月くらいで、

5人のスタッフに去ってもらいました。


まあ、辞めてもらったり、

自ら改革に付いて来れなくて、

辞めていったスタッフがいる訳ですが、

その根本にあるのが、

私の作ろうとしている不動産業者として

ふさわしくなかったり、

頑張ろうとしても能力が不足していたりと、

そういった理由が辞めていったスタッフには

多かったりします。


だいぶ前に当社の企業理念を作りましたが、

この企業理念にふさわしく無い人は、

会社にいてもらわなくて良いという

そういう考え方なのです。


ちなみに、当社の企業理念は

私たちは、お客様が収益の出る物件を買うために行動する
収益が出ない物件を売ってはいけない
利益が出ない物件をお客様が買おうとしたら全力で止める
収益が出る物件を買って頂く事により
何度も何度もお客様に物件を買って頂く事で会社は利益を上げる

私たちは、問題があったら徹底的に向き合う
問題を見て見ぬふりをしている人間は会社にはいらない
問題に真っ正面から向き合う事で人間は成長する

私たちは、収益不動産を販売するプロとして常に学び続ける
学ばない人間も成長するはずがなく、学ばない人間も当社にはいらない
常に本を読み、お客様の利益が上がるように常に考える

という感じです。


基本的に、私は自分だけ儲かろう…

という考え方の人は嫌いです。


まあ、他の会社でそうやっていて、

それをビジネスにしているのなら、

私が関係ないのであれば、

それも1つの商売なので、

否定はしません。


ですが、長く商売をやっていこうと考えると、

お客さんが儲かるからこそ、

自分も儲かるという考え方でやらないと

すぐに自分のビジネスは

行き詰まってしまうと思う訳です。


そして、私が1番嫌いなのが、

自分は儲かるけれども、

お客さんは損をする…という取引です。


これはスタッフの能力が低くて、

そういう取引をしてしまったり、

最初から儲かるから

そういう取引をしてしまったりと、

色々な理由はあると思います。


ただ、そういう取引をしてしまうような

そんなスタッフには去って

もらうしかない訳です。


また、働きもしないのに

お金だけ貰おうと考えている人も嫌いで、

そういう人も会社にはいらないですね。


そして、今は大量に雇用をしようとして、

毎月、求人の募集をしています。


今、スタッフは30名くらいですが、

これからどんどん拡大させる予定で、

50名から100名くらいの

人数で動いていく感じですね。


そして、今回の改革は非常に大事で、

とにかくお客さんが儲かる投資をしてもらい、

だからこそ、当社も利益が上がっていくという

当たり前のことを徹底してやることを

全スタッフに浸透させて行きたい訳です。


そして、そんな事を考えている私が

代表をしている会社が水戸大家さんなので、

そんな水戸大家さんと

お付き合いをしてみたい人は、

私の無料面談や当社のスタッフ面談、

セミナーなどにぜひ来てみてください。



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不動産投資を始めるなら、

物件規模を拡大させたい!と

思っている人がほとんどです。


ある程度の規模までで良い…

と思っている人は少数で、

増やせるならどんどん増やしてみたい…

と多くの不動産投資家が思っています。


では、物件を増やす上で、

大事なことはどんなことでしょうか?


まず、1番大事なことは、

物件を増やせるように買っていることです。


詳しい内容はメルマガでは

書きませんが、

増やせるルールに従って、

物件を買っていることが

1番大事なポイントになります。

(詳しく知りたい人は面談かセミナーに来てください)


そして、次に大事なことは、

自己資金をなるべく使わないように

物件を買えると理想です。


というのも、銀行はお金を持っている人に

お金を貸します。


お金を持っていない人には

お金を貸さないのです。


ですので、自己資金は抑えられるなら

なるべく使わずに融資を受けて

物件を増やしていけるのが

物件を増やす上では理想です。


そして、3つ目のポイントとしては、

消費税還付を行うことです。


2億の物件を買い、

建物部分が1億円であれば、

1億の消費税は8%の800万なので、

それを還付させます。


こうすることで、

自己資金が還付させた分増えるので、

さらに自己資金が増える訳です。


物件規模を拡大させようとすると

この3つのポイントが大事で、

この3つのポイントを押さえておけば、

物件を増やすことができます。


また、この3つのポイントプラス、

1つ1つの物件でしっかりとした

キャッシュフローを出していく…

という感じですね。


巷で言われているような、

「積算評価以上の物件を買うと買い続けられる…」

という話は、必ずしもそれだけが

答えではなく、

積算評価以下の物件を買っていても、

私が言う3点を押さえておけば、

ずっと物件が買える訳です。


ということで、

不動産投資をしている多くの人が、

規模を大きしたいと考えている人が

非常に多いです。


そして、規模拡大をしていくためには、

1つ目、規模を大きくできるルールで増やす、

2つ目、自己資金をなるべく抑えて物件を買う、

3つ目、消費税還付も行い、自己資金を増やす

という感じですね。


この3つのルールを抑えておけば、

ずっと物件は拡大できますし、

3つとも出来ていないと、

なかなか規模拡大は難しいですね。


そして1つ目のルールが知りたい人は、

私かスタッフの面談や、

セミナーに来てみてください。



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私は不動産会社を経営していて、

不動産投資家の方の話を聞いたり、

サポートをしたりしていますが、

今は物件を自分で買っていません。


それでも今から10年前くらいは

自分でも積極的に物件を買っていて、

実際に今でも物件を所有しています。


ではなぜ、私は今、

不動産を自分で買い進めていないのでしょうか?


数年前であれば、

私は会社を立ち上げたばかりで、

属性として悪いので融資を引くことが

かなり難しいと思われました。


なので、不動産投資を数年前は

物理的に出来ない状態なので、

やっていませんでした。


そして、今は会社の業績も良く、

たぶん、融資の打診をすれば、

かなり多くの銀行から

融資を受けられるような

そんな属性に自分がなっていることが

今ではわかります。


では、そんな状態になったのに、

なぜ私自身は不動産を

買い進めないのでしょうか?


これにはちゃんとした理由があります。


私が不動産をしない理由は、

時間が少なすぎるからです。


今、私は会社経営に力を注いでいて、

それ以外の時間は

あまり取れていません。


また、今、不動産投資をするような

そんな余力と言いますか、

自分のエネルギーが無い訳です。


それよりもまずは事業をしっかりして、

会社をしっかりさせていくことが

今、私がエネルギーを使っていることなのです。


では、今後、私が不動産を買い進めるときは

いつなのか?ですが、

これは暇になったときです。


今、色々と私が時間を

作れる時間を作っていますが、

今後、しっかりと私がいなくても

会社が回るようになったら、

不動産を買い進めていく…

という事も考えられます。


では、私が不動産投資をすることによって

どんなことが変わってくるのでしょうか?


これは、私もわかっていることなのですが、

私が不動産投資をすると、

もっと情報が集まってきます。


今も情報を集めていますが、

物件を仲介する会社と、

物件を自分で買う投資家とでは、

集まってくる情報が違ってきます。


ちなみに、自分で物件を買う…

ということを言うと、

「良い物件は自分で買って、悪い情報はお客さんに…」

ということを言う人がいそうですが、

もちろん、良い物件は自分で買いますが、

優良な物件情報も流せると思います。


それはなぜか?というと、

私が狙う物件は銀行融資が基本的に

難しい物件を買い、

再生させていくことが

主になるからです。


また、そんな再生させるような

融資が難しい案件は、

基本的に超高属性の人でないと

融資が付けられないか、

もしくは現金決済になります。


そんなに現金出して買いたくないよ…

という人向けの融資が付く案件は

たぶん、その時には狙わないので、

これはご紹介出来ますし、

基本的に融資が付かない案件は

現金をそこそも入れていく訳で、

そうなると、無限に現金がある訳でもなく、

買える物件の量も限られるからですね。


ということで、今、私は物件を買っていませんが、

今後は物件を買っていく事も

ありえるかもしれません。


その時は基本的に難しい案件を

予定していて、

そんな物件は現金を多く入れるので、

買える量が限られてきます。


なので、そういう状況になると

また、新しい情報が入ってきて、

ご紹介できる物件の質も

変わってくるかもですね。


ただ、これはまだまだ先の話で、

当分は会社経営に専念する感じですね。


そして、私に時間や余力が出来たら、

自分自身でも不動産を

買う事も考えていくかもです。




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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

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今日の動画は 

「一生懸命やってもダメな理由」

です。


一生懸命頑張れば成功する…

と思われている人もいるかもしれませんが、

一生懸命だけでは成功しません。


それはなぜなのか?







ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
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