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■メルマガがですが、『まぐまぐ』がメンテナンスのため、
7月1日〜3日まで完全に停止しています。

ですので、7月3日まで配信を停止中です。

次回の配信は7月4日になります。



■今日も、もの凄い利回りの物件を発見したので、ご報告します。

今回の物件は、競売物件で、水戸地裁 事件番号 平成20年(ケ)第708号 です。

物件はBITでお探し下さい。


この物件の概要ですが、

売却基準価格 19,700,000円
買い受け可能価格 15,760,000円


7階建、30戸(ほぼ2DK、一部違う部屋あり)

です。

ざっと、買受可能価格で割り戻すと(1部屋4万円で家賃計算、築20年以上ですから^^;)

なんと驚愕の利回り、『91.37%』になります。

写真はこちら↓

鹿嶋




■この価格で落札されることはないでしょうけど、それでも価格次第では優良物件になる可能性があります。

ちなみに、この物件を仮に新築したらどれくらいの利回りになるでしょう?

総延べ床面積、1672.72屐別鵤毅娃仰據

建築費坪80万だとして、506坪×80万=4億480万円

新築なので家賃を1部屋8万円だとして割り戻すと、利回り7.1%…

ちなみに、新築プレミアが乗っていますので、3〜5年後から家賃が急落します。 笑

新築って怖いですよね〜^^;

話が逸れましたが、この物件がいかに割安かがわかると思います。

ちなみに、私の落札予想価格は(物件を見ていない状態ですが)5000万〜6000万くらいではないでしょうか?

こういう価格の歪みを見つける時が一番おもしろいですね。

※知識、経験がない方は競売への参加はオススメできません。


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■今日は、朝一で賃貸の不動産屋さんへ訪問です。

今回の訪問は、退去前に入居が決まっている物件の契約打ち合わせです。

ちなみに、この案件は、前入居者の紹介で、
クリーニングや原状回復が無しでの入居なので、
退去にも関わらず、全くお金が出て行きませんし、
空室期間も0という、まさに最高の状態での退去→入居になります。

ま〜入居者が保証会社の審査に通れば、これで決定ですね。



■それから、売り物件を2つ見学。

1つは、結構特殊な案件で、条件を言うと、わかってしまうので、
伏せさせていただきますが、なかなかおもしろいです。

この物件の近くに、農作業をしていたおばあちゃんがいたので、

『誰の物件ですか?』

と私が聞いてみたところ、所有者の情報をベラベラとしゃべってくれました。

やはり、聞き込み調査は効果絶大ですね。

ちなみに、男性よりも女性、若い人よりも年配者の方がおしゃべり好きが多いと思います。

おしゃべり好きなおばちゃん…みたいな人を
物件の近くでつかまえると最高の情報源になったりします。

売り物件で、仲介の不動産屋さんに情報を聞くのも良いですが、
現地に住んでいる人はもっと濃い情報を持っているので、
現地調査の際に、誰か近所の人がいる場合は聞き込み調査をする事をオススメします。



■それから、最近物件情報が少ないので(現在、物件を作成中です^^;)
一つ競売物件をご紹介します。

水戸地裁の平成20年(ケ)第779号(物件番号1〜4)です。

Bitから物件は調べてください↓

http://bit.sikkou.jp/

この物件、何が凄いかというと、
最低落札価格の利回りが70%くらいになります。

落札基準価格でも、54%です。

ちなみに、利回りの基準になっている賃料も、
評価書ベースの計算なので、もう少し高くとれるかもしれません。
(というか、普通に募集すればとれると思います。)

競売なので、資金調達が難しいかもしれませんし、
&内部の占有者の情報もわかりません。

しかし、この物件は割安感があると思います。

ちなみに物件概要ですが、
1R  × 14室
2DK ×  8室
です。
(評価書の満室時年間予想賃料840万、私の考えだと900万以上とれる気がします。)

それが、最低売却価格で12,389,600円
売却基準価格で15,487,000円
です。

ちなみに、3千万円位でも28%回ります。
(あくまでも表面利回りですが)

なかなかおもしろい物件ですよね。

※競売物件については、それなりのスキルと経験が必要です。
初心者の方にはオススメできません。


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■マイホームの競売が増加しているというニュースを発見しました。

参考ニュース http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/business/other/266632/

ニュースの記事内容から、

6,7月は特に増えるというお話です。

というのも、6,7月はボーナス月であり、

企業も今回はかなりボーナスを絞るとの予測が出ています。

実際に、6,7月で返済が滞った物件が競売にかけられるのは、

ずっと後になるので、即競売物件が増える事は、ありません。

今月から、増えてくるのは、こういった案件を仲介する売り物件でしょうか。

しかも、今は融資自体が引きしめられているので、

本来であれば、業者さんが買って、業者売主で再販するのですが、

業者さんは、融資が絞られているので、仲介に徹するしかなくなっています。

つまり、プロが少ない中で、割安感のある物件が競売に出てくる可能性が高いです。




■ちなみに、競売ですが、

全く知識の無い人の参加は止めた方が良いです。
(このメルマガ、ブログの読者さんは、レベルの高い人が多いですが^^;)

思わぬ物件の欠陥やトラブルに巻き込まれるという事は、

可能性的に0ではないからです。

この前、聞いた話だと、戸建てを業者さんが落札して、

凄い数の白アリが、建物を喰っていたというお話も聞きました。

それよりも、知識がない人は、一般の売り物件を、

業者さんに仲介してもらって、

買った方がリスクは少ないと思います。

そんな売り物件の中には、競売直前の案件も混じってますので、

売り物件の売り理由はしっかり聞いた方が良いです。

つまり、そういう物件がおいしい物件に化けたりもします。

ちなみに、債務整理の案件は、マイソクやネット上に

『競売直前です』

なんて書かれていませんので、しっかりと探すと案外出てきます。

6,7月からは、そういうマイホームの債務整理案件に

注目してみてはいかがでしょうか?


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昨日、競売資料を見ていたら難しい記述が資料の冒頭にありました↓
(画像をクリックすると拡大します)


競売







旧破産法の登記は競売での抹消が出来ないが、否認の登記をすれば抹消と同じ意味である…という解釈でOKなんでしょうかね?


基本的に、競売での権利関係は全てキレイになると解釈していますが、上記のような記述があった場合はどうなんでしょうね。


ちなみに、こういう場合、裁判所の執行官室の担当者に聞くと教えてもらえます。


上の件も聞いてこようかな〜^^



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安い競売物件発見しました。


水戸地裁の事件番号 平成20年(ケ)第879号 です。
(閲覧開始日 平成21年4月24日 )

BITで探してみてください。


物件概要が2DK×10部屋で買受可能価額が


なんと!3,160,800円です。


1部屋4万円で貸すと、【 利回り151% 】です。


なにかあると思いますよね〜


ハイ、これは超難しい物件だと思います。


まず、写真を見ていただけるとわかりますが、周りは畑しかないです。


この辺の土地勘が、私はありますが、人口少ないです^^;


ものすごく…


そして、物件内部の写真からですが、大量に虫が死んでます…


たぶん、畑や森が周りにあるのでそこからドンドン入ってきています。


これからも、虫との戦いでしょう… 笑


それから、客付けですが、まともな不動産会社が無いので、自主管理&仲介もかなり苦労しそうです。


人が凄く少ないので、良い業者さんをゲットしないと難しいです。


が、はたしているのかな〜って思っちゃいます。


この辺は駅も人がいない所です^^;


どこに業者さんがあるのか、不明なんです…^^;


そんなマニアな激安物件特集でした…


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50万円で入札可能な区分が出ています。


どうも、水戸大家です。


競売で50万円から入札に傘下できる区分が出ています。
(正確には50万1円からです。)


物件はBIT  http://bit.sikkou.jp/


水戸地裁、事件番号 平成20年(ケ)第712号


です。


この物件に関しては、買受可能価格が311,200円となっています。


しかし、債権者が50万円以下なら買い取るという旨の添付書類を付けており、最低でも50万1円での落札が可能な物件です。

立地は水戸駅から徒歩圏内、やや狭いという事もありますが家賃次第では客付けもできそうです。


でも、私なら入札しません。


なぜかというと、この物件、管理費と固定資産税を考えると月-1万円の維持費がかかります。


相場家賃は2万円〜2万5千円くらい。


つまり、入居者がいてやっと月1万円〜1万5千円のプラスのキャッシュフローが生まれます。


ですから、仮に60万円で落札できたとして


満室時年収(低めに見て)月1万円×12=12万円


本体60万円+諸費用10万円+リフォームやクリーニング10万円=80万円


12万÷80万=利回り15%


満室を継続して15%の利回りです^^;


これで少し空室が出ると、月マイナス1万円づつマイナスのキャッシュフローが発生します…


しかも、入れ替え時にリフォームやクリーニングも発生するでしょう。


つまり、全然おいしくないんです。


ちなみに、区分で入手しても良いと思えるのは、もう少し高い家賃が取れる物(4万円台)なら大いにアリだと思います。


なぜなら、固定費に対しての利幅が確保されるからです。


家賃4万円なら月の利益は3万円(実質年収36万円)、家賃2万円なら月の利益は1万円(実質年収12万円)です。


大きな違いですね。


実質36万円の年間利益が確保できれば、360万円で入手して利回り10%です。


実質利回り20%にするには、180万円。


180万円での売り区分でこれだけの家賃が確保できる物件は競売でも出ないです。
(もちろん水戸でさえ…)


ちなみに健美屋で出ているこの建物の別の区分が160万でした。
(これが現在、水戸で出ている区分の最安値)


ですから区分は難しいのです。
(なかなか利幅がとれませんので…)


建物の状態にもよりますが、区分はこんな感じだと思います。


キャピタルを狙う場合は話が違ってきますが、インカム狙いだとこんな感じです…


ちなみに共同住宅(アパート、マンション)は話が違ってきます。


管理費や修繕費が自分である程度コントロールできますから^^



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ニュースから

◆◆◆◆◆◆◆◆◆

<米住宅ローン>物件差し押さえ率と滞納率がともに過去最悪

毎日新聞 [12/6 11:46]
米抵当銀行協会(MBA)は5日、08年7〜9月期の住宅ローン物件の差し押さえ率と滞納率が、ともに過去最悪を更新したと発表した。両方の比率を合計すると9.96%となり、米国内の住宅ローン10件のうち1件の返済が滞っている実態が明らかになった。

◆◆◆◆◆◆◆◆◆

なんと、アメリカの住宅ローンは10件に1件が差し押さえ、もしくはローンが滞っているようです。

日本の競売市場は、最近物件が薄い気がします。

金融危機の余波が日本の競売市場に影響が出てくるのはもう少し先だと予想しています。

しかし、一般市場でのお金に困っての投げ売り物件は明らかに増えています。

それでも売れなかった物件が競売に回るので、日本の競売市場が活況になるのは、少しタイムラグがあるんですね。

それにしても、アメリカの滞納差し押さえ率は凄いです。

今、アメリカでの不動産投資は絶好の買い場なのかもしれませんね。

資金が調達できればの話ですが…


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そうそう、畑さんからご指摘があったように、今日は私の誕生日です。

本日、28歳になりました。

思えば、1年前より物件も増えて、家賃収入もアップしました。

ブログも1年前は書いていませんでした。

この1年間は中身の濃い1年だったと思います。

それと、不動産屋T氏から
「日曜の報道2001に出ていたすごい人のお話」
がでました。

私、実は早起きしてみましたよ〜

そうそう、皆さんご存知の鈴木さんです。

ブログでも何回か著書を紹介しましたが、今出ているのはこの3冊です。
専業主婦が年収1億のカリスマ大家さんに変わる方法
専業主婦の私が1億円社長、ダンナが専務!―カリスマ大家さんが明かす「新・夫婦起業」のススメ
ボロ物件をお宝に変える不動産投資術 カリスマ大家・鈴木ゆり子が実践する

私は全部読んでますよ〜

この人のすごい所は、地方のボロ物件ばかり狙って高利回りを実現させている所なんですね。

ボロを競売で落として、そのまま占有者に住んでもらう作戦。

素敵です。

地方の大家の理想像ですね。

ちなみに3冊目の
ボロ物件をお宝に変える不動産投資術 カリスマ大家・鈴木ゆり子が実践する
は、新しいノウハウは無かったですね^^;

短期間に何冊も本を出しすぎて、ノウハウを出し尽くした感もあります。

しかし、この人のノウハウは本で読んだだけでは実践できない気もしますね。

私が向かうべき領域の人だと思っています。

やり方は違うかもしれませんが…

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昨日の夜、記事にした物件の隣地が競売になりそうなお話ですが、たくさんのコメントを頂きました。

思ったより反響が大きくびっくりしています。

しかし…

あの隣地は、皆さんが想像しているような物件ではなく、どうにも活用するのが難しい物件なんです…

たぶん、活用するには相当なお金がかかるでしょう…

転売するにしても、お金がかかります。

それと土地も広い&債権額もそれなりなので、事前にお話を持ちかけてもかなり高値な気が…

簡単にまとめると、隣地は特売でも売れるかな〜?って物件ですが、土地や債権額から予想するに高そうな物件なんですよね〜

ま〜相場の10分の1くらいなら考えますが、微妙なんですよね^^;

ですから、立ち会いだけが楽しみなんです。

それと、新規物件の方ですが、良い資料が届きそうです。

ある法人物件で、○月までに要処分…なんてのが…^^

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そういえば、先日、私宛てに1通の手紙が来ました。

差出人は○○土地家屋調査士…

はて?

そんな士業の先生に知り合いはいませんよ^^;

封を開けてみると、
「水戸大家様の所有する物件のお隣との境界を確認したく…」

なるほど〜

私の所有物件の隣が売れたのかな?と思い、境界立ち会いも面白そうなので、記載された先生に連絡をとってみました。


「…というお手紙が来たので、お電話しました。」

土地家屋調査士さん
「あ〜お電話お待ちしておりました。
それでは立ち会いできる日時はいつですか?」

なんて会話をした後で、一つ質問をしてみました。



「そういえば、境界立ち会いなんてするって事は、お隣、売買でもされたのですか?」

土地家屋調査士さん

「いや〜それが事情がありまして〜


実は今度、競売になるんですよ」

なるほど〜

それは境界立ち会いが、ますます楽しみになりますね。

競売物件をいっぱい見ている土地家屋調査士さんとも色々話ができるのかな〜?

いずれにしても楽しみです。

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PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号 [雑誌]
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ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&amp;儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
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2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

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ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

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家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


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2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


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2010年 09月号 [ 雑誌 ]

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