タグ:群馬不動産

不動産投資をやる上で

年収は高ければ高い方がよく、

自己資金はたくさんあれば

たくさんあるほど融資が付きます。


それは当たり前のことなのですが、

では、そんなに年収が高くなく、

自己資金も限られている人は

どうなのでしょうか?


1つは年収が高く無いと言っても、

年収500万円あれば、

もしかすると、物件の評価次第では

自己資金を抑えて不動産投資を

始められる可能性もあるので、

これは一度、ご相談頂ければと思います。


ただ、そうは言っても、

年収に頼った投資だと

1つは買えても、

次にどうするか?が見えて

来なかったりします。


では、そんな状態の時に、

いかに融資を引いて

物件を買っていくのか?ですが、

これは定期預金という地味ですが、

取り引き銀行を増やせる方法があります。


なぜ定期預金が融資を引けるのか?というと、

定期預金を融資を引く評価対象に

している金融機関があるからです。


ただし、これはどんな金融機関でも

定期預金が評価の対象になるのか?というと

ちょっと違います。


例えば、都銀や地銀といった

ある程度、規模が大きな金融機関は

定期預金をしても

相手にされない可能性が高いです。


これはなぜか?というと、

銀行は人と数字の2つの評価の視点があり、

都銀や地銀といった

規模が大きな金融機関は人よりも

数字を重要視するところが多いからです。


また、都銀や地銀には

いわゆる高属性と言われる、

年収が高くて自己資金が豊富なお客さんが

数多く訪れているので、

属性が低いといくら他のことを頑張っても

相手にされないからです。


ただし、信金や信組といった

小さな金融機関は、

さきほどの都銀や地銀とは

正反対な訳です。


数字よりも人を評価するので、

定期預金などをすると

「この人はちゃんとしている人だ!」

となって評価が上がる訳です。


また、高属性の人が都銀や地銀などと比べると

来る可能性が低くなるので、

少しくらい属性が低くても

それをカバー出来る可能性がある訳です。


なぜこんな事が言えるのか?というと、

私もサラリーマン時代に

信用金庫から融資を引いて

不動産投資をしていますが、

その時の年収は280万円でした。


それでも融資を引けたのは、

実は地道に毎月、定期預金をしていたので、

そういう毎月の積み重ねを見てもらえたんだと

そう思いますね。


ただし、信金や信組の欠点は、

融資の対象エリアが狭く、

そのエリアに物件も投資家も入っていないと

融資が出ない…

というところなので、

物件はかなり限られてくるのが

大きな欠点ですね。


という事で、年収が高く、

自己資金がある人は

どの金融機関に行っても

融資を引ける可能性は高いです。


ですが、低年収で自己資金も少ない人は

不動産投資が完全に出来ないのか?というと

これは違います。


信金や信組など、人で評価するところに

狙いを定めて、毎月一定額の

定期預金をコツコツしておくべきです。


そうすると、これは本当にあった話ですが、

年収500万円が融資を打診したら

門前払いを食らった金融機関があったそうです。


しかし、1年間、毎月1万円の積み立てをしたら、

1年後には、同じ金融機関から

1億の枠をもらえたそうで、

そういう事も実際に起こっているわけで、

低属性の人であっても

そういう毎月、コツコツの

定期預金から始めるのも良いですね。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「積極的でないと成功しない理由」

です。


積極的な人でないと

不動産投資で成功することは

非常に難しいです。


それはなぜなのか?

昨日の記事で成功者がいたら、

どうやって成功したか?という話を

実際に会って聞くのが1番良い…

という書きました。


また、会えないのであれば、

自分の成功したい分野で

成功している人の本を読んで

自分との違いは何か?を

研究するとより成功しやすいとも

書きました。


では、実際に会うのと、

本を読むのとでは、

それは会って話を聞く方が

何倍も効果的なのですが、

これはなぜなのでしょうか?


例えば、不動産投資で成功した人で

本を書いている人の多くが

実は元々がお金持ちだったりします。


自己資金が少なくて…

と書いている人でも、

少なくとも3000万円くらいの

自己資金があって、

それプラス年収が普通に

3000万円あったり…

ということはよくあります。


このバックボーンがあって、

フルローンが組めたりしていたりして、

普通の年収700万円のサラリーマンでは、

年収3000万円、自己資金3000万円の人と

同じことは出来ない訳です。


属性が低い個人事業主です…

と言っている人でも、

その個人事業主の収入が

年間で数千万だったりするのです。


個人事業主でも年収が高い人は

全く低属性ではなく、

むしろ稼いでいる個人事業主だと

高属性になるのです。


あとは、元々、家系が資産家で、

2代目、3代目の大家さんだったり、

そういう人も多い訳です。


ではなぜこのような事が

起こるのでしょうか?


例えば、年収3000万円のサラリーマンでも、

本のタイトルは、

「こんな私でも出来た普通のサラリーマンの不動産投資」

という感じになるのです。


これが、

「高属性サラリーマンだから出来た高属性の不動産投資」

だと本自体が売れない訳です。


だからこそ、本当のことが

あまり書かれていないのが

不動産投資の本だったりするのです。


では、なぜそんな本が多く出ているのに、

不動産投資の本を読んだり、

そんな高属性だから成功したかもしれない

著者に会って話を聞いた方がいいのか?というと、

それは、そんな高属性の人が行なった

不動産投資でもそこから参考になることは

非常に多くあります。


ただし、そういう高属性の人が書いて

それと同じように進めようとして

出来なかった人も

このメルマガを読んでいる人には

多くいると思います。


それの答えは、

著者と本を読んでいる人の

年収であったり、

自己資金であったりが違っているからです。


また、そんな高属性の人に

会いに行って話を聞いても

意味がないと思うかもしれません。


これも、実は本には書けないことも

出版というものの本質を考えると

たくさんある訳です。


そして、私が今までのことを振り返ると

本の著者レベルの人と

実際に会って話をして、

その場で得られたヒントは

実は物凄く大きかったりします。


それは本に書いてしまうと、

著者にとっては多くの人に真似されて

すぐに使えなくなってしまう、

本当にコアなノウハウもある訳です。


そういうノウハウは

本には書かれない訳で、

だからこそ、本を読んで

出来れば、その著者に会えるのであれば、

出来るだけ会って話を聞いた方が良い訳です。


ちなみに、不動産投資の本の多くが

元々、高属性の人が始めているケースが

多かったりしますが、

元々、高属性の人こそ、

不動産投資の本は参考になりますね。


まあ、不動産投資の著者のほとんどの人が

元々、高属性の人なので、

高属性の人は再現性が高いからですね。


ということで、何かの分野で成功したい場合、

成功者を探して、その成功者の

本を読んだり、会いに行って

話を聞いたりすることが

成功への近道です。


ですが、不動産投資に関して

これが100%再現性は高くないく、

それは不動産投資の本の著者は、

元々、高属性の人が多いからですね。


ただし、本の著者のようなことを

再現するのは難しいのですが、

それでも本から学んだり、

実際に会って話を聞くことで

非常に勉強になることは多いので、

これはやれるようななるべくやるべきですね。


あとは、自分がそうやって情報を取り入れて、

自分の場合だったら

どうやって取り入れられるか?を

行動して実践して、

何が出来て何が出来ないのか?を

学んでいくしかない訳です。



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テリー伊藤のマル金ライダー8、46回目の放送は、

プロモーションの達人の柳内啓司さんです。

水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「高確率で不動産投資でお金持ちになるには」

です。


不動産投資で高確率でお金持ちになるには、

どうすれば良いのでしょうか?


巷では融資が厳しくなって来ている…

という情報が結構、出回っています。


実はこれ、ちゃんとした理由があって

この噂が出回っているのです。


どういう理由なのかというと、

金融庁から各地銀に対して、

「不動産への融資の出し過ぎ」

を指摘しているという事です。


また、この金融庁からの通達ですが、

最近、1回あり、9月にも

1回あったそうです。


では、実際の現場では、

どのような事になっているのか?ですが、

銀行の物件評価が厳しくなっています。


今までは融資額が伸びていた銀行も、

かなり自己資金を求められたり、

資金の移動を求められたりと、

自己資金が少ないと、

複数銀行との取引が厳しくなっている

そんなイメージです。


ただ、自己資金が限られている人でも、

消費税還付のスキームがあるので、

それで自己資金を増やしている人も

いる訳です。


仮に、2億の物件を買って、

建物部分が1億であれば、

その8%の800万円を還付させます。


それはキャッシュフローとは

別に入ってくるお金な訳で、

これをやっている人は、

少しずつですが現預金も増えていく訳です。


ですので、各銀行が、

物件評価が出なくて、

物件が買いづらくなっているのですが、

これは逆にチャンスでもあり、

しっかりと自己資金が豊富な人ほど、

かなり資産を増やしていけますね。


また、自己資金が限られている人でも、

消費税還付のスキームが使える人は、

物件を買うごとに消費税を還付し、

現預金を増やしていければ、

資産拡大するチャンスは狙える訳です。


という事で、ここ最近は、

どんどん銀行融資は厳しくなる傾向で、

資産が拡大できる人が限られるような

そんな傾向が強くなってきています。


だからこそ、完全に銀行が閉まる前に、

銀行とお付き合いを始めるべきです。


また、ここ最近の銀行の傾向は、

物件評価が出ない…

というパターンが多いので、

自己資金が豊富な人ほど、

有利に不動産投資は進められますね。



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失敗をする事を日本人は嫌うと言いますが、

失敗は非常においしいものです。


「失敗がおいしい?アホじゃないか?」

と言われるかもしれませんが、

失敗は失敗ではなく、

成功出来ない方法を1つわかっただけです。


不動産投資ではそれが

億という金額が動き、

人が一生働いても返せないくらいの

金額を借りている人も

多数存在します。


そんな人は当社のお客さんでもいますし、

私が知らない人で億単位の

借り入れをして不動産投資をしている人は

たぶん、1万人以上いると思います。


そして、そんな億単位の借り入れをし、

中には失敗してしまう人も

いるかもしれません。


まあ、当社では累計で800億くらい

融資を付けていますが、

800億の物件を売って、

1人も競売などになってしまった人は

実はいません。


でも、世の中には億単位の融資を受けて、

競売になってしまったり…

という人は少なからず存在すると思います。


では、私がそんな状態になったなら、

どんな事を考えるのでしょうか?


もちろん、今の家や車はなくなり、

もしかすると職業も無くなり、

家族も離散するかもしれません。


でも、そんな状況になったとしても、

私は逆に燃えるのではないか?と

そう思う訳です。


また、生きていれば

そこから何とでも這い上がれますし、

そこから人生を逆転出来たとしたら、

それこそ、もっと楽しい人生が送れます。


こんな事を書くと、

「そんな事できる訳ないだろ!」

なんて言われそうですが、

これだけインターネットが普及している

今の世の中なら可能です。


ネットを使ったビジネスで、

寝ないくらい頑張って稼げば、

数千万ならすぐに稼げます。


そして、ここから復活したとしたら、

今のインターネットの世界では、

そんなドラマ的な話は多くの人にウケるので、

数億から数十億はその後、稼げますね。


まあ、これは私だったら

こんな状況になっても、

こんな風に復活出来るな!

と勝手に思っている事です。


ですので、この文を読んでも

「そんな事できないのではないか?」

と思う人は多いかもしれません。


でも、たぶん、こんな感じで

復活することは簡単に出来てしまうので、

私であれば億単位の借金を背負って、

たとえ失敗しても、

ほとんど怖くないです。


ちなみに、電球を発明したと思われている、

エジソンですが、

(実際には竹を配線に使った事を発明した)

彼は1万回とか2万回失敗していて、

その失敗は失敗ではなく、

成功しない方法を試しただけなのです。


ですので、仮に億単位の不動産を買い、

失敗したとしても、

それは不動産投資が合っていなかったとか、

やり方が間違えていたとか、

そういう学ぶ場になっている訳ですね。


まあ、そんな失敗をする前に、

しっかり勉強をして取り組めば、

その失敗さえも確率が減ります。


そして、そんな億単位の借金をして

仮にそんな勉強の場を提供されても、

今はインターネットが普及しているので、

誰でもビジネスをして復活出来る訳です。


そして、そんな絶対に成功出来る!

と私はいつも強く思っているので、

今までもこれからも何にでも挑戦できますし、

仮に失敗という名の勉強をしたとしても、

復活する自信がいつもある訳です。


まあとは言っても、

当社で物件を買う人は、

一人でも失敗して欲しくない…

一人でも失敗させない…

という気持ちで取り組んでいますが、

恐怖心というものがある人は、

「自分は絶対に失敗しない!」

と強く思って物事に取り組むべきですね。


億単位の失敗が怖いから…

と言って、何も出来ない人は

その怖がっている時間が

勿体ない訳です。


自分はできる!必ずできる!

と自己催眠に掛けて、

そして始めることは

非常に大事なことです。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「知識ゼロの全くの初心者が最初にやるべきこととは?」

です。


不動産投資初心者で、

知識が全く無い人は何から

始めれば良いのでしょうか?


不動産業界の悪しき慣習で

よくニュースなどにも取り上げられるのが、

「囲い込み」と呼ばれる手法です。


よく大手が行っているのがこの囲い込みで、

今日もlivedoorニュースに詳細が書かれていたので、

今日はその「囲い込み」について書きます。


今日のニュース記事

→ https://goo.gl/uyCRJi


囲い込みとは記事中にもあるように、

不動産を売却する時に、

一括査定サイトなどで、

1番高い金額を提示します。


そうすることで、顧客から売りを預かれて、

専任媒介契約か専属専任媒介契約を

取れる可能性が高まります。


そして、専任媒介契約は、

絶対に不動産業者が見るレインズに

登録しなければいけなくなります。


そして、登録すると全国の不動産業者が

取り扱える物件になるので、

基本的にはどの不動産業者も

レインズに登録している物件は取り扱えます。


しかし、ここからが囲い込みの話になりますが、

囲い込みをやっている業者は、

「その物件は話が入ってます」

「商談中です」

と言って、他の業者に取り扱わせません。


そうすると、当然、物件を高値で

売却するという話を売り主にしているので、

物件はほぼ売れません。


そして、最終的には

売り主の方を説得して安値にしてから、

買い手を見つける訳です。


そして、記事の中にもありますが、

この囲い込みを行っている主な業者が

実は大手なのです。


それはなぜなのか?というと、

大手だと一括査定サイトで信用を得やすく、

売りを任せてもらいやすくなるからです。


では、不動産を売る時に、

このように囲い込みにあわないようにするには?ですが、

基本的に、相場よりも高い値段で

物件を売却出来る事は非常に難しいです。


ですので、異常に高い売値査定をする業者であれば、

その根拠を聞くべきです。


例えば、収益不動産の売却であれば、

他の業者は高い金利の金融機関で

融資を付けるのに対して、

高い値段を付けた業者は

安い金利の金融機関で融資を付けるのかもしれません。


そうすることで、利回りは確かに下がるけれども、

そちらの方がキャッシュフローが残る投資になる…

というのであれば、

これは納得のいく高値という事になります。

また、そのような話であれば、

専任媒介契約にしなくて、

一般で話をしてみるのも良く、

ただ、本当に売れるのであれば、

一般で一定期間を決めて任せるなど、

そういう考え方もありですね。


ということで、不動産業界の悪しき慣習で

「囲い込み」というものがあります。


これは売り主を確保して、

最終的には売り主を説得して

売却に導く方法ですが、

囲い込みをやるのは大手か、

悪い業者しかいませんので

ご注意ください。



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そういえば、10月31日をもちまして、

当社の第7回目の決算が終了しました。


今期の売り上げが13億5000万円で、

昨年が6億6千万円だったので、

倍以上の伸びを今年も記録出来ました。


13億5000万円のほぼ全てが

不動産売買の仲介手数料なので、

仮に4%の仲介手数料を得ているとすると

今期は337億円の不動産を

売買した事になります。


300億以上の不動産を売買した秘訣ですが、

これはとにかく資産を

急拡大させられた投資家さんが多く、

10億、20億と買い勧められた投資家さんが

1人とかではなく、

何十人も出てきたことが大きいです。


そして、そんな人たちは、

もう買い進めていないのか?というと、

まだまだ買っているので、

この循環に入っていくと、

当社の売り上げも伸びていきますし、

投資家さん自身も資産規模や

キャッシュフローが数千万規模になり、

どんどんお金持ちになっている感じです。


また、そこまでいかなくても、

数百万円くらいのキャッシュフローを

出している投資家さんであれば、

かなり多数出てきている感じです。


ですので、この辺が当社では、

どんどん伸びてきているのが、

当社の売り上げも伸びてきているのに

直結していますね。


ちなみに、なぜこんな事ができているのか?ですが、

単純に物件情報と融資の情報が

どんどん積み増しされていて、

だからこそ、他の業者や投資家さんが

知らない物件情報や、

知らない金融機関を知っている訳です。


また、資産を急拡大させたい場合、

その手法を知っている訳です。


だからこそ、投資家さんも儲かって、

そして当社の売り上げも上がる訳ですね。


これは、自分だけ儲かれば良いという姿勢であれば、

ここまで伸びてこなかったと思いますが、

投資家さんの利益を最優先させた結果、

最終的に伸びてきた感じですね。


という事で、当社は10月末で、

7期目の決算を終了しましたが、

今期は過去最高の13億5000万円の

売り上げを上げる事が出来ました。


これは全て自社利益よりも

投資家さんのことを優先させた結果が

出始めた感じで、

この路線で頑張ってきてよかったですね。


そして、これは最前線で頑張ってくれた

当社スタッフのお陰なので、

素直にありがとうと言いたいです。


ちなみに、こんな風に、

どんどん資産を急拡大させて、

資産規模を10億、20億と増やし、

キャッシュフローを数千万規模に

一気に上げていきたいと思っている人は

私や当社のスタッフ面談に

ぜひ1度きてみてください。

→ http://mitoooya.jp/nitt.html 



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PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
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