タグ:融資

ここ2ヶ月くらいの動きで、

融資が厳しくなり始めていて、

さらに昨日のイギリスのEU離脱について

多くの経済の専門家が、

経済状況が悪くなる…という回答をしていることから

融資の状況はさらに厳しくなる可能性が

出てきているわけです。


では、このような記事を書いていると

色々な質問が来るのですが、

その中でも多い質問が、

「今後はどのくらいの期間で融資が厳しくなるのか?」

という内容です。


このような質問に対する私の回答は、

「わからない」

です。


というのも、私は今後、経済状況が悪くなると、

融資が厳しくなる可能性があるということを

メルマガに書いています。


それは今まで、リーマンショックなどの

大きな出来事があった後は、

必ず融資が厳しくなっているからです。


では、今回のイギリスのEU離脱はどうなのか?ですが、

正直なところ、今後の展開は

どうなっていくのかは、誰にも予測出来ません。


私はあくまでも多くの経済の専門家が

「経済状況が悪くなるのではないか?」

と予測しているので、

融資が厳しくなるのではないか?

と予測しているのです。


例えば、ちょっと前まで中国ショックがあり、

その時は融資は厳しくなったのか?というと、

ほぼ全く変わらないか、

金融機関によってはさらに融資を出したところも

あったわけです。


これは中国ショックがソフトランディングになって、

影響が少なかったことが

このような状況につながったのです。


だからこそ、どうなるのか?は

全く予測はつきませんが、

経済環境が悪くなれば

融資は閉まる可能性がある

ということですね。


たまに不動産投資は自分が頑張れば

いつでも同じように始められて、

いつでも物件は買えると勘違いしている人がいます。


不動産投資はサラリーマンの昇給のように

毎年、頑張ってやっていれば

お給料が上がっていくのとは

全く違います。


不動産投資は事業であるわけで、

外部環境が変わると、

そもそも不動産投資は

出来なくなってしまう可能性もあるわけです。


だからこそ、今、出来ることをしっかりと理解し、

自分が出来ることを一生懸命やるという

この姿勢が大事な訳ですね。


ということで、ここに来て

不動産投資の融資は確実に厳しくなっていますし、

昨日のイギリスのEU離脱は

さらに融資が厳しくなる可能性さえ

出てきています。


しかし、それは可能性の話をしているのであって

確実に融資が厳しくなる訳ではありません。


ただ、過去を見返すと、

そのような可能性もある訳で、

だからこそ、警戒しておくことが大事です。


そして、願うことならば、

今回のこともなるべくソフトランディングで

終わってもらえれば不動産投資家としては

有利になる訳ですが、

これは現実にどうなるか?を

見守っていくしかないですね。



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ここ最近は地銀が合併をしている…

ということは、ニュースなどで報じられているので、

知っている人は多いかと思います。


しかし、もう1つ銀行は

ある動きをしているところが一部であって、

この動きが不動産投資家にとって

注目していきたいポイントだったりします。


そのある動きとは何か?というと、

地銀が他県へ進出してきている…

という動きです。


これは岡山に今来ていて、

岡山の銀行事情を色々と聞いていて

わかってきたのですが、

岡山では地元の銀行よりも

四国から進出している銀行の方が

融資が出やすいようです。


そして、よく考えてみると、

これと同じような現象が

日本各地で起こっていたりします。


今まで地銀と言えば、

地元だけで営業するのが一般的でした。


それは地元の企業がどんどん成長し、

そこに貸し付けをしていけば

それだけで利益が上がったからです。


ただ、今の日本では、

各企業が設備投資をしたがらないそうで、

なかなか融資金額が伸びていかない…

という現象が起きています。


だからこそ、合併が起きて、

銀行も生き残りを掛けているのですが、

他県への地銀の進出も

そんな融資額を伸ばしていくという

生き残り戦略の1つな訳です。


そして、私のように毎月、

20億から30億の不動産を仲介している立場から

言わせてもらうと、

この他県へ進出している地銀は、

他県での融資額を伸ばしたい…

とそもそも思って出てきている訳で、

だからこそ、不動産への融資も

積極的になっている銀行が多い訳です。


という事で、今は地銀が合併と

他県進出という2つの動きを見せているところが

多いです。


そして、不動産投資家としては、

地銀の他県進出は非常に注目しておきたい事で、

そんな他県に進出している銀行は

融資に積極的なところが多いですね。




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■サラリーマンの仕事がお休みなので、プチ専業大家中です。

時間がある時こそ、上手く時間を使えなかったりします。

長期の休みの中で、感じています。



■お盆休みなんですが、不動産の話題には事欠きません。

情報を発信すると、情報が集まってくるとよく言われますが、
本当なんだと確信している次第です。

私の場合、毎日の愚直なまでの情報発信を
これからも続けていきたいと思います。




■さて、お盆休み中は情報発信ばかりでなく、情報のインプットもしております。

昨日の記事に書いた不動産系の本も何冊か読みましたが、
一番印象に残ったのは、違うジャンルの本ですね。

一番面白かったのが橘玲さんの
貧乏はお金持ち──「雇われない生き方」で格差社会を逆転する

です。

例えば、サラリーマン法人を作って、
サラリーマンでありながら会社と雇用契約ではなく
業務委託契約を結び、法人特有の性質を利用して節税するお話。

これは、サラリーマンなんですが、
法人化して法人の役員報酬と個人の所得控除を
上手く組合せるという事で成り立ちます。

ま〜雇っている会社が納得すれば…
という条件は付きますが、面白いお話です。

ちなみにサラリーマンとの兼業大家さんは、
何かしらヒントになります。

あとはある制度を利用して、年利0.37%で資金調達するお話。

例えば、本文中にも書いてありましたが、
1000万借りても(単利計算だと)
僅か年間37000円の利息しか、掛かりません。

こういう制度を知っていれば、
限りなくタダに近い利息で資金調達が出来てしまいます。

今の資本主義社会、情報化社会は知っていれば儲ける事
ができますが、知らないと1円も入ってきません。

ですから、何かを知っているだけでお金が増えていく…
そんな世の中である事は間違いないです。

そして、その情報の使い方も、もちろん大事な事には違いありません。


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■先日、日本政策金融公庫で融資が承認になったわけですが、
ちょっと今回は特殊な融資の形態になります。

と言うのも、2段階の融資…という形になります。

1回目は、私の所有する物件(すでに購入済みの物件)に担保設定し、
融資額の半分くらいを出してもらいます。

それで、手持ち資金と半分の融資金を合わせて決済し、
所有権移転後に、今回購入物件に担保設定し、残りの半分の融資を実行してもらいます。

なぜ、こういう形をとるか?と言いますと、
日本政策金融公庫は、所有権移転後でしか担保設定をしないからです。

私の場合、無担保の物件が結構あるので、
先に無担保の物件に担保設定して、半分くらいの融資実行という形をとりました。
(物件を決済できる現金は持ち合わせていなかったのです。)

他にもやり方はあると思いますが、
無担保の物件を持っている人は、日本政策金融公庫は有利に使えます。



■そういえば、不動産とは関係ないですが、総選挙を行うみたいですね。

連日、ニュースでやっていますが、与野党逆転もありえるとか…

それから、東国原知事は選挙に後ろ向きらしいです。

彼が出るのであれば、面白いな〜と個人的に思っていたのですが、
出ないのであれば、あまり関心が無くなりました。

というのも、東国原知事の本を数冊読みましたが、
良く勉強されているからです。

何事も、勉強したり、一生懸命取り組んでいる人は応援したくなりますよね。

反対に、何もやらずに、ただ漫然と過ごしている人とは、一緒に過ごしたくないです。

政治にあまり関心がないので、それくらいしか、見分ける事ができません。

もう少し、勉強してみたい分野ですね。

何事にも興味を持って取り組んでみると、思わぬ発見があったりしますから^^


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■新規物件の融資につてのお話を…

今回は、日本政策金融公庫にて、融資を受けています。

それで、私の場合、今までに某金融機関から融資をオーバーローンで受けており、
今回で2回目の融資になります。

今回の物件もオーバーローンになります。

ちなみに、今回は現金を入れる事も出来ましたが、
全て込みこみのオーバーローンにしました。

なぜ現金を入れられるのにオーバーローンにしたか?というと、
既存のローンの繰り上げ返済を優先させるためです。

既存のローンと、新規のローンで金利差が倍くらいあります^^;

ですから、オーバーローンを利用した借り換え…という形になりますね。

ちなみに金利差が倍くらい違うという事は、総支払額がかなり変わってきます。

例えば、1000万を金利2%、15年返済で借りた場合、
総支払額は、11,583,075円になります。

それが1000万円を、金利4%、15年返済で借りた場合、
総支払額は、13,314,312円になります。

実に、15年間で170万円くらい多く払う事になります。

ですから、私の考えとして、高い金利の借金は先にドンドン返しておこう
と思っています。



■ちなみに、日本政策金融公庫は政府系の金融機関なので、
形態が変わる事はあるかもしれませんが、すぐに倒産してしまう事は
民間の金融機関よりも少ないと思います。

しかも、根抵当権が設定できるので、
借り入れを返していくと、返した分が空き担保となり、
またその空き担保を利用して借り入れができるので良いですよね。

とま〜色々と利点はありますが、民間の金融機関とも良いお付き合いをしないと
なかなか事業の拡大は難しいですし、
欠点が全く無い訳ではないので、上手く民間金融機関と混ぜて使っていきたいと思います。



■ちなみに日本政策金融公庫の欠点ですが、

○超長期での借り入れが難しい。
(基本は10年まで、ケースによってはもう少し延ばすことも可能)
○基本的に決済後の担保設定になる。
(1度現金決済が必要)
○1憶とか、額が大きくなると無理…
(たしか4千ウン百万までとか…詳しい額は調べてみてください。)

と言った所ですね。

もっと詳しく知りたい場合はこちらがオススメです↓

http://www.infotop.jp/click.php?aid=136920&iid=29684


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■ここにきて、高利回りの情報がいくつか入ってきています。

最近メルマガで案内していた、
『利回り48%区分』
ですが、買い付けが複数入ったそうで、
買いたい意欲のある方が多いんだな〜と
今更ながら思わされました。

今日も、メルマガで高利回り物件を案内していますので、
どうぞご覧になってください。




■私事ですが、この前契約した物件の融資が承認されました。

条件等を少し書きますと、

融資申し込み先が日本政策金融公庫で、

借り入れが、物件価格プラス諸費用(固定資産税日割り含む)

返済期間10年の、10年固定

金利2,3%

です。

ちなみに、10年固定なのにかなり金利が安くなったのですが、
安くなった要因は、

開業して3年未満だった(2年と半年くらい)、

私が30歳未満だった

今月から、0.1%金利が下がった

という3つが重なったので、こんなに安い金利で借り入れができるそうです。

なんにしても、今回で5回目の決済に向けて、順調にきています。

今回の物件も凄いので、早く決済して、
物件概要を発表したいですね^^




■ちなみに何度もご案内していますが、日本政策金融公庫で融資を引きたいのなら

日本政策金融公庫のレポートがオススメです↓

http://www.infotop.jp/click.php?aid=136920&iid=29684


それから、吉川英一さんの
復刻!!『そして私は金持ちサラリーマンになった』
も、公庫の申し込み書(実際に提出した物)が添付されているので
参考になります↓

http://www.infotop.jp/click.php?aid=136920&iid=28881


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■昨日は新規取得物件の契約でした。

今回の契約は、売主様、元付け、私の担当者さん…

それから、私といつも情報交換しているイケメン店長、
それから担当者さんの上司の店長さんという大所帯での契約になりました。

普通の契約より2人ほど多くなったのですが、
なぜ多くなったかというと、元付けの業者さんが重説を説明する予定だったのですが、
主任者証を忘れてしまい、急遽、上司の店長が重説の説明をする事になったからです。

ちなみに、いつも情報をやり取りしているイケメン店長ですが、
私の契約という事で、特に今回は担当者というわけでもないのに同席してもらいました。

なので、関係者が2人増えての異例の契約になったのですね。

ちなみに、売り主さんと元付けの業者さんが意思の疎通が出来ていないようで、
仲介手数料の件で揉めてました…^^;

なんでも、売主さんは仲介手数料を払うとは思っていなかったみたいです…

主任者証を忘れたり、手数料の件で揉めたり…と、結構イイカゲンな業者さんでしたが、
今回の指値を元付けの業者さんとして、売主さんに持って行ってもらえたので、
私としてはかなり感謝ですね。

良い契約が出来た日です。



■さて、今日は有休を使って、政策金融公庫の面接や、
金融機関巡り、賃貸の業者さん巡り(これは持ち物件の契約の詰め)に
行ってきました。

政策金融公庫の方は、とりあえず取引があっても良いのかな?という観点から行ってます。

今回の物件は金額がそんなに高くないので、
ちょっとでも借りれれば決済できます。

しかし、金利の安い所からできるだけ多く引いてきて
金利の高い所へ返していこうかなと思っていますので、
まずは政策金融公庫ですよね。

ちなみに私の場合は、政策金融公庫に関して、
かなりの情報が入ってきますので
(電話で相談できる人がかなりいます、しかも皆さんプロ級です^^)
特に、知識を詰め込む必要はなかったのですが、
興味があり、相談できる人もいない人は政策金融公庫のレポートが役立つと思います↓

http://www.infotop.jp/click.php?aid=136920&iid=29684


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■まず最初に、メルマガ読者さんが4000部を超えました。

このペースで、ドンドン読者さんを増やしていこうと思います。

あと、ブログランキングも11位(27日 17時現在)です。

こちらも、目指せ!一ケタの順位で行きたいと思います↓

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■さて、先ほどまで、大家のコウさんとお会いしてきました。

大家のコウさんのブログ ⇒ 
http://koh2009.blog54.fc2.com/
色々とお話してきましたが、融資の現状についてのお話がなかなか考えさせられます。

というのも、現状の水戸周辺の地銀の考え方が、
『地元の人間にしか貸さない』
というスタンスをとっています。

都銀は相変わらず、自己資金が必要らしいので、
実質、水戸のような地方都市で物件を買う事が出来るのは、
(フルローン、オーバーローンが引けるのは)
水戸に住んでいて、尚且つ、不動産投資の経験がある人…

という感じになります。

ですから、よほど個人的属性が良くないと、
なかなか地方都市での融資は難しくなってきています。

大家のコウさんも、水戸に物件を増やしたいという意思がありますが、
茨城県外にお住いなので、その辺が難しいみたいです。
(大家のコウさんは、水戸での入居付けは無敵です)

でも、裏を返すと、今のこの状態で融資が引ける私は、
ガンガン物件を増やせるポジションにいる事は間違いないです。

他の人が出来ない事をできる、という事は、
投資にとっては、とても良いポジションにあると言えます。

ちょっと前までの、融資が緩い時期が来ると、
また物件価格が上がってしまい、良い物件が少なくなる事はたしかですね。

ちなみに、自己資金がたくさんある人もかなり有利です。

都銀は自己資金を入れれば融資可能な案件もかなり出てくるそうですから…

いずれにしても、物件ありきの不動産なので、
物件が出てこないと話にならないという事は前提としてあります^^;

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■2日前からメルマガで案内していたつくばの物件ですが、

案内2日目で買い付けが入ってしまいました。

問い合わせが多数ある物件でしたが、良い物件はすぐに売れてしまうので、

気になった物件が出てきたら速攻で現地を見て、

買い付けを出す事をオススメします。



■さて、最近読んだ本で良かった本があったのでご紹介します。

社長さん! 銀行員の言うことをハイハイ聞いてたらあなたの会社、潰されますよ!

このシリーズの新作、

銀行とのつきあい方 銀行がホイホイお金を貸したくなる社長になる方法!

が、なかなか良かったので前作の方も読んでみました。

感想は、

社長さん! 銀行員の言うことをハイハイ聞いてたらあなたの会社、潰されますよ!

の方が、内容が濃いです。

例えば、

・サービサーの債権買い取り価格
・銀行員の使う言葉から読み取れる思考内容
(建前と本音の部分)
・各銀行の特徴
(都銀は?地銀は?信金は?…各項目別分析)
・担当者が変わると○○
(特に出世した人を探す、探し方も書いてあります。)

等々、結構マニアな内容です。

ハッキリとここまで書くと、

金融機関の担当者の手の内はほぼ全てわかるといっても良い内容です。

これは、本の代金が安すぎるような気にもなってきます。

この内容で、数万円のセミナーをやったとしても

十分だと思います。



■本書にも書いてありますが、

銀行も、地方と都市部で考え方が違うそうです。

どう違うかと言うと、

地方の銀行は、経営者の資質で貸す場合もありますが、

都市部の銀行は、数時を重視するようです。

ちなみに、著者の篠崎さんは群馬銀行の元行員だそうです。

なので、私が読んだ時にしっくり来るものがあったのかもしれません。

それにしても、この本は銀行で融資を受ける事を考えている人には

凄くオススメな本です。


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■ここにきて、色々と情報が入ってきています。

大手分譲会社の処分案件も入ってきていたり、
他のルートからも激安物件が入ってきていたりと、
色々ですが情報が入ってくる事は楽しいです。

ちなみに、私も今日ご紹介している希少物件は欲しいです。

ですが、買えないんですよね〜

なぜ買えないかというと、融資が付かないです。

普通に考えて3憶の融資は、資産、実績、手持ちのキャッシュ、担保価値、収益還元法から見た物件価値が無いと難しいかと思います。

ま〜難しいからこそ、今は凄いお買い特な物件が流れてきているわけですよね。

もっと高額な融資が付けられるようになれるよう、個人属性を上げていきたいです。



■この前、yukiさんのブログにて

数万円する情報商材よりもためになる本があると書いてあったので、早速その本を読んでみました。

銀行とのつきあい方 銀行がホイホイお金を貸したくなる社長になる方法!


内容としては、納得できるレベルで、本当に数万円で売り出しても良いかもしれません。

私が面白いと思ったポイントは
・保証協会付き融資の細かい規定
・金利決定の仕組み
・節税についての考え方
・内入れに関しての考え方
・短プラと長プラ、注目しておく必要があるのは?
・ハネ資金
・スポット融資
・スプレット貸
・黙って引当
・延滞とリスケの違い

といった所です。

これ1冊でも、かなり知識が吸収できますので、融資の勉強には、かなりオススメです。


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PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号 [雑誌]
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2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

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2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
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に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


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2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
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