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水戸大家の物件情報


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■昨日の記事で少し誤解をされている方がいるみたいなので、
少し書きます。

まず、私は利回り14%で買う事をすすめている訳ではありません。

コンドウ社長の言うように、
『土地値以下での指値』
を、相談者の方は入れているので、良いのではないかと思います。
(詳しくは事故物件の1の記事を読んでみてください)

ちなみに、現地を見てみないと、私は『いくらが良い』
とは、言いきれません。

なので、この物件に関しては、いくらが良いのか?
は、私にはわかりませんね〜

それで、リスクを勘案した上で、出した指値なら良いのではないか?
と思います。

ちなみに、いずれにしても、このような物件は募集がしっかりできるか?
がポイントになります。

ですから、そこだけ抑えられれば、問題なく運営できると思います。



■それから、告知義務が一回転でしなくても良いという判例ですが、
ブログの方に判例の記事を載せておきます。

クリック拡大↓

自殺物件についての判例





判例自体は、東京地裁平成19年8月10日です。

情報元は(財)不動産取引推進機構です。



■いずれにしても、テレビ等で取り上げられるような大きな事件でなければ、
その後のしっかりした対応ができれば、あまり深刻に悩むような事ではないと思います。



■それから、著書
『満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略』
が、私の手元に届いております。

著者である恵比寿のIさん(石原さん)の文章はわかりやすくて
読みやすいです。

ちなみに、さらっと読んだ感じでは、かなり突っ込んだ内容になっていますね。

私の新規取得物件の概要がちょっとだけ書かれています。

たぶん、ブログやメルマガで発表するよりも、
この本での発表の方が早くなりそうです。

結構、マニアな物件ですよ。

興味がある人はこちらから↓

http://mitoooya.com/archives/51856156.html

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■今日は昨日の続きを書きます。

ちなみに、私も出版協力させていただいた、石原さんの本が届きました。

読み終わったら、感想を書きたいと思います^^



■昨日の読者さんからの質問。


〜〜以下、読者さんからの質問〜〜

こんにちは〜♪

おせわになっています。I県のHです
タイムリーに相談の記事や心理的瑕疵の物件の話などがあったので
迷ってはいたのですが思い切って相談のメール差し上げました
はじめての物件取得を目指しいろいろ探しているのですが、
8年まえに自殺のあった物件を買わないかとすすめられました。
初心者には難しいとは思いながらも迷っています
物件価格○万(評価○万)
土地○坪(取引相場坪○万位)
築15年 利回り14%
○万位なら指値できそうということです。
○万位で指値してだめならあきらめようと思ってますが
やはり入居者募集は厳しいでしょうか?
水戸大家さんはこういう物件に対してはどういう姿勢で対応されているのでしょうか
考え方など教えていただけたらありがたいです。
今後のご躍進、微力ながら応援しております 
          I県 H

〜〜ここまで〜〜



■昨日は、募集の際の告知義務について書きました。

今日は、もっとも大変な、噂です。

これに関しての、対策はあまり無いです。

が、攻撃は最大の防御という事があるように、とにかく空室がでたら、
少し割安な家賃にしても埋めてしまうべきです。

とくに対象になっている部屋は、5千円でも1万円でもいいので、
速攻で埋めます。

一回転したら、判例により告知義務がなくなりますので、
普通に募集できます。

また、他の部屋も出たら即埋めるという事を徹底させます。

そうして、入居者が入れ替わってくれた方が、入居者間で情報が風化され、
普通の物件に戻ります。

時間や、根気が必要ですが、高入居率を保っていれば、
物件としては問題ないので、とにかく入居率に気を配り、
入居者の入れ替えを随時行っていく事が大事です。

ちなみに、事故物件は、
ファミリーよりもシングルの方が入居者の入れ替わりが早いので
対処がしやすいと思います。

また、事故物件というだけで、ライバルも極端に減ります。

ですから、優良物件に出会える確率も上がります。

全ては、管理会社や客付け会社と綿密に購入前に打ち合わせをし、
客付けが可能であるならば、買っても良いと思います。

事故物件のポイントは、
『客付けが出来るかどうか』
が最大の焦点ですね。



■ちなみに所有している物件で、事故があった場合ですが、
その時も相場より安くして即埋めるという作業を繰り返していく事です。

それには、日頃からの管理会社、客付け会社とのコミュニケーションが何よりも
大事になってくると思います。


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■昨日は、ゴルフを朝方まで見ていました。

最後までもつれる展開だっただけに、良い物が見れました。

やはり、スポーツは良いですね^^



■今日も読者さんからの質問が来ています。


〜〜以下、読者さんからの質問〜〜

こんにちは〜♪

おせわになっています。I県のHです
タイムリーに相談の記事や心理的瑕疵の物件の話などがあったので
迷ってはいたのですが思い切って相談のメール差し上げました
はじめての物件取得を目指しいろいろ探しているのですが、
8年まえに自殺のあった物件を買わないかとすすめられました。
初心者には難しいとは思いながらも迷っています
物件価格○万(評価○万)
土地○坪(取引相場坪○万位)
築15年 利回り14%
○万位なら指値できそうということです。
○万位で指値してだめならあきらめようと思ってますが
やはり入居者募集は厳しいでしょうか?
水戸大家さんはこういう物件に対してはどういう姿勢で対応されているのでしょうか
考え方など教えていただけたらありがたいです。
今後のご躍進、微力ながら応援しております 
          I県 H

〜〜ここまで〜〜



■物件の数字等は伏せさせていただきましたが、土地値での取引が可能な物件ですね。

また更に下で指値してみようという姿勢は良い事だと思います。

指値は指してみないとわかりませんからね。



■この物件で一番重要なのは、『事故物件』という事でしょう。

事故物件で大事な事は、入居付けが出来るかどうか?です。

ポイントとなるのが、『告知義務』と『近隣の噂』の2点です。

まず告知義務ですが、東京地裁の判例(判例とは、裁判所の判決の事で法律と同じ効力があります。)
では、1回入居者が入れ替われば、次の入居者への事故の告知は不要となっています。

また隣、近所への告知も不要となっています。

ですから、入居者が入れ代わってさえいれば、普通の賃貸物件と同じように募集ができます。

ただ、不動産会社によっては、自社内の取り決めで
『○年以内は告知する』
という会社もあります。

ですから、購入前に賃貸付の客付けの不動産会社と、先ほどの判例の知識を交えながら
募集可能かどうか?をヒヤリングすべきです。

郷に入れば郷に従えと言いますが、
判例がこうだからだと言って客付け会社に、こちらの意見を押し付けてはいけません。

ただ、意見を交換しあい、納得した上で募集に応じてもらえる可能性もあるので、
突き詰めて確認はした方が良いです。



■そして、もう1点のポイント『近所の噂』についてですが、
長くなったので、また明日に続きます。



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■私事ですが、1件買い付けが通りました。

まだ、契約をしていない状態ですので、詳細は控えさせていただきます。
が、なかなかマニアな物件です。 笑

売主さんの考えが変わらなければ、購入という流れになりますので、

それまでは、内々で進めさせていただきます。



■そういえば、最近、東国原知事の本を読んでいました。

芸人学生、知事になる (じっぴコンパクト)

この本は、東国原知事が芸人時代に『不祥事』を起こしてから知事になるまでのお話が
書かれています。

この話を読むと、凄い努力している人なんだなと、感心しました。

特に、不祥事があった後、早稲田大学に進学するのですが、
芸人の仕事、勉強、趣味のランニング、家庭での父としての姿
という、4つの仕事を卒なくこなし、大学卒業という結果を残します。

しかも、ただ単位をとって卒業しただけでなく、しっかりとした成績を残しての卒業です。

学生時代の東国原さんの睡眠時間は2時間というから、
その大変さが伝わってきます。

こういう政治家が多くなれば、日本も変わるのではないか、と
思わせられました。

政治に興味がなくても、日々の現状に満足していない人は
読んでみるといいかもしれません。





■それから、ブログが8万アクセス、

メルマガが読者3千部達成しました。

ブログを始めて、1年と半年経ちましたので、
1日平均146アクセス(8万 ÷ 1年半)くらいです。

ブログの方のアクセス数も、最近は、1日平均300を超えるようになってきました。

これからも、読者さんの役に立つ情報をドンドン発信していきますので、
よろしくお願いします。


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■今日は、ある理由で埼玉に向かっています。
(これを書いているのが日曜日の14日です)

今は、その向かっている車の社内で、この記事を書いています。
(車の運転は嫁です。)

その向かっている理由なんですが、

実は車を買う事になりました^^;

うちには、嫁用と、私用の2台の車がありまして、

嫁の車の買い替えです。

この買い替えの話も、半年前くらいから言われており、

今回は渋々了承しました^^;

車は収益を生まないですし、

基本的に走れば何でも良いだろ

って考えの人間なので、車の買い替えにはどうしても消極的なんですよね〜

ま〜でも、今回買う事になった経緯は、

家族が一番大事なので、家族のためにお金を使う事も大事なのかな?

と思ったからです。

投資を自由にさせていただいているのも、

毎日、ブログやメルマガを書く時間を取れているのも、

家族あってのものですからね。

たまには、こういうお金の使い方も必要なのだと思います。

ちなみに、私の車はまだまだ当分買い替えないです。

車を買うくらいなら、アパート買ったり、

繰り上げ返済した方がマシだと思うからです。



■ちなみになぜ埼玉なのかというと、

ネットや中古車雑誌で調べた限り、埼玉に安いお店がある事がわかりました。

茨城の中古車価格よりも2割以上安いです。

茨城で100万円で売っていた車が80万円以下で売っているんですね。

それを考えると、ちょっと遠出する事は安い物です。

不動産でも動産でも、格安な仕入れをしていきたいです^^

投資家は貰うのは好きだけど、出て行くのは嫌いですから^^


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川島和正さんの1000MANプログラムが届きました。

1



箱を開けるとこんな感じ↓

2



中身はこんな感じ↓

3



肝心のDVD集(おまけも数点含む)↓

4



ぶっちゃけた話を書きますと、私は


川島和正さんの書籍

働かないで年収5160万円稼ぐ方法 (王様文庫)

楽して成功できる 非常識な勉強法


の2冊と、


田原総一朗氏も「大絶賛!」したノウハウ本の著者川島和正の最新作「毎週3〜7時間ある事を行うだけで年収1000万円以上になれる、親戚にも言えるほどクリーンな稼ぎ方 〜1000MANプログラム〜」

※注意:融資を引く予定のある人は無料レポートにある
クレジットカードと消費者金融カードの乱発は避けましょう。
金融機関に対して、個人の属性を恐ろしく棄損する可能性があります。


を、購入した時に見れる基本プログラムを見ただけで数万円(1000MANプログラムの値段よりも多い金額)を回収してしまっています。


この商材を見て、どう行動するか?が肝心ですが、モチベーションが維持できる人であれば、購入金額はすぐに回収し、儲けがドンドン発生するプログラムである事は間違いないです。


不動産投資を根気強く続けてきた、もしくは勉強してきた人なら楽勝で儲けられるプログラムです。


あと3日で値上げだそうです↓

田原総一朗氏も「大絶賛!」したノウハウ本の著者川島和正の最新作「毎週3〜7時間ある事を行うだけで年収1000万円以上になれる、親戚にも言えるほどクリーンな稼ぎ方 〜1000MANプログラム〜」

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「第6回茨城版図面舞踏会」 改め 「第6回水戸大家の会」のお知らせ

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おもしろいニュースがあったのでご紹介します。


新築マンションの購入倍率のニュースです。


以下、ニュース引用

----------------------------------------


首都圏マンション、年収倍率下落
5月8日8時16分配信 フジサンケイ ビジネスアイ
 不動産専門の調査会社の東京カンテイが7日、2008年の首都圏の新築マンション価格の年収倍率を発表した。年収倍率は、年収の何倍のマンションを購入しているかをみるもので、2008年は前年比0.05ポイント下落の7.72倍だった。適正といわれる5倍は依然、上回っているものの、新築マンション価格の下落で東京都と埼玉県で倍率が下がったことが倍率を引き下げた。

----------------------------------------

新築を買う時は、年収の5倍まで…


という事が一つの基準になっています。


これは、年収から追って、フルローンだった場合、これくらいなら返せるだろう…と想定されているからです。


例えば、年収500万の人がいたとして、


2500万円の借り入れ


新築の返済年月は、一般のサラリーマンで最長35年


年利3%


としましょう。


そうすると、月額返済額96,212円、年額1,154,544円


返済比率は23%ですね。


でも、サラリーマンの場合、所得税や住民税、保険や年金も引かれるのでこれが妥当なラインなんでしょうね。


ちなみに、ニュースに書いてある、首都圏の7.72倍のシュミュレーションですが、


500万円の年収のサラリーマンで、


3860万円の借り入れ


新築の返済年月は、一般のサラリーマンで最長35年


年利3%


と先ほどと同じ条件で試算すると、


月額148,552円の返済、年額で1,782,624円


返済比率35%です。


ここから、色々と引かれるので、フルローンは厳しいのでは…?


と思ってしまいますね。


首都圏の新築マンションを買っている方々は、ある程度の自己資金をいれているのでしょうね〜


ちなみに、首都圏の新築マンションを買っている人はもっと年収も高いので、もっと金額も高くなっていると勝手に予想してます。


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PRESIDENT (プレジデント) 2016年4/4号
プレジデント社
2016-03-14



PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号 [雑誌]
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
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