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■サラリーマンの仕事がお休みなので、プチ専業大家中です。

そんなプチ専業大家も3日目なのですが、
今日も政策金融公庫に行ったり、金融機関巡りをしたりと、
朝から精力的に動いています。

基本的にカレンダー上お休みでなく、会社が休みの日は
金融機関に行く事が多いです。

その時に何をするかというと、担当者とお話する事もありますし、
お金の簡単な引き落とし等だけをしに行く事もあります。

簡単な作業だけでも、窓口が開いている時に行く事の意味は、
担当者が良い情報を持っている事がたまにあり、
そんな時は向こうから顔を見ただけで話かけてくるからです。

これも日頃の人間関係が大事なのですが、
そういう事もありますので、人間関係の構築と、
小まめな顔出し(営業)が大事なんです。



■ちなみに政策金融公庫に行ったのですが、
理由として2回目の融資を実行してもらうために行きました。

詳しく書くと、今回の新規物件購入に当たって、
2回に分けて融資が実行されています。

簡単に政策金融公庫の制度を書くと、
不動産を担保にして融資を引き出す場合、先に所有権の移転が必要です。

つまり、決済を先に行い、その後に抵当権を設定してから融資が実行されます。

どういう事かというと、一回現金で決済する必要があるわけです。

しかし、私の場合、手持ちの現金で決済するには少し足りませんでした。

そこで、どうしたのかというと、他の所有物件で無担保の物件に抵当権を付け
半分くらいの融資を実行し(半分くらいの現金は持ってました)
全て込みのオーバーローンでの融資を実行してもらいたかったので、
新規物件の所有権移転後に新規物件に抵当権を付けて残りを
出してもらうというような方法をとっています。

それで、今は新規物件の所有権移転が終わった事を
政策金融公庫に告げに行ったのです。
(これから抵当権を付けて2回目の融資実行となります)

ま〜色々と複雑な融資体系なのですが、長期固定、低金利という恩恵は受けられるので、
その分の手間賃だと受け止めています。

また、上の条件さえクリアできれば、絶対に普通の金融機関が出さない案件
(ソシアル系、風俗ビル、再建築不可、違法建築)
等も、融資の可能性がある(絶対ではないですよ)ので、
選択の幅が広がるのは間違いないですね。

超高利回りの訳有り物件に、超低利の政策金融公庫でお金を借りて
賃貸に出す…
という、恐ろしいイールドギャップが生まれる投資が創造出来るのかもしれません。

投資で一番恩恵を受けられるのは、
低利で借りて、高利で回す事
だと思います。


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■利回り50%のテナントを買った方法ですが、
基本的な出来事は昨日までの記事で終了です。

今回の取引では、ただ単に買うという事だけを意識せず、
自分の資産の組み換えや、
日本政策金融公庫から融資を引いた事、
土地値以下で買えたことによる出口が見えやすい取引ができた事など、
自分なりに色々と考えて行動できた気がします。



■ちなみに、今回の物件は超高利回りですが、リスク要因をいくつか挙げています。

まず最初に空室リスクですが、
こういう物件を買えると、半分空室でも利回りが20%以上を確保できます。

という事は、家賃を半額で入居させても利回り20%以上確保できます。
(利回りを試算している家賃相場も地域最安値で計算しています。)

また、50%の家賃下落にも耐えられるわけです。
(というか、利回り20%なら、耐えられるどころか、利益がでます^^)

今回のテナントは、実験的にテナントとしての立地としてみると
ちょっと微妙な所を買っています。

と言うのも、家賃とのトレードオフと、その他条件の改善、
客付けの営業でどれくらいの入居が見込めるのか?
を実験してみる、という事も考えています。

ちなみに、買い値がかなり安いので、この物件単体での収支は、
オーバーローンで組んでいて、入居率20%で回ります。

最悪全部入居者が出てしまっても、更地にして売れば、
買い値よりもう少し高値で売れます。
(場所が区画整理地内の宅地としては人気がある地域です。)

ですから、色々とリスク要因を考えて、
どう転んでも儲けが出るように買っている次第です。

投資に絶対大丈夫というお話はありませんが、
色々な面から見て、リスクをできるだけ軽減させ、
どんな状態になっても利益が出せる物件を買う事が一番大事だと思います。



■ちなみに、この物件を買ってからの行動ですが、
管理会社の選定をまず最初にしました。

それから、ガス会社の選定をいましています。

というのも、この物件はプロパンガスなのですが、
調べてみると相場よりもかなり高い契約内容になっています。

これを下げる事により、今の店子さんの固定費の改善をはかります。

それから、他にも色々と店子さんとヒアリングして改善点も出てきたので、
その辺も早期に改善していきます。

その辺を抑えて、現況の店子さんを出さない事を考え、
募集の方も色々と試しながらやっていきたいと思います。


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■昨日の続きです。

今回の利回り50%のテナントですが、
どうしてもオーバーローンを組む必要がありました。

というのも、オーバーローンを組んで、
既存のローンの借り換えをしてしまいたかったからです。

例えば、モデルケースを上げてみます。

既存ローン:1000万 金利4%
新規物件:諸費用込み1000万 
(これを新規のローンで借りると金利2%)
手持ち金500万円

※これはあくまでもモデルケースです。実際の私の財布の中身とは異なります。

という、条件だったとします。

このケースで、既存のローンの繰り上げ返済を、手持ち金の500万円でして、
新規の金利の安いローンで借り入れができると、実質、借り換えになるわけです。

でも、例えば、新規物件購入の際に、500万円の頭金を入れて買ってしまうと、
金利の高い既存のローンが残り、金利の安い2%のローン分は
500万円しか借りられない(借り換えが出来ない)という状態になります。

という事は、新規物件はオーバーローンで金利2%で借りられるだけ借りて、
手持ちの余剰金を金利4%の借り入れの返済に回した方が絶対的に有利になります。

という事を考えて、新規物件の購入には、金利の低い日本政策金融公庫を使い、
なおかつ、オーバーローンを引いて借り換えをしてしまおうという考えがありました。

ですから、絶対にオーバーローンを引こうという決心でお話を進めました。



■ちなみに、新規のローンは民間の金融機関でも
前回より安い金利で資金調達が出来る目途がたちそうでした。

が、今回のテナント、実はちょっとソシアル系なんです。

スナックの居抜き(現在空室)があったり、
現在の入居されている店子さんも居酒屋さんです。

ですので、このお話を民間の金融機関にしたところ、
『オーバーローンは厳しい』
というお話です。

このお話を聞いて、日本政策金融公庫だけに融資対象を絞りました。

なぜなら、今回はただ買うだけではなく、既存のローンの返済と、
安い金利のローンへの借り換えも考えていたからです。

という訳で、今回は色々と自分の資産全体を見直しながらお話を進めていきました。

明日に続きます。


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■最初にお知らせです。
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本日で、山田里志さんの音声特典(約6000円相当)が終了です↓

http://mitoooya.com/archives/51856156.html




■さて、昨日の続きです。

私は、土地値の物件に対して、土地値以下になるような根拠を示し、
指値をしてみました。

それで、指値の方は、(美人)業者さんと、元付け業者さんの頑張りで、
なんとか通していただきました。

なぜ、こんな指値が通ったかというと、
業者さんとの人間関係が良好だった事が一番の理由だと思います。

人間関係は大切に…ですね。
(ちなみに美人担当者さん、彼氏募集中だそうです。)



■それからは、融資付けですが、
今回は政策金融公庫を使ってみました。

なぜ今回は、政策金融公庫にしたかというと、色々と有利な点が私にあった事と、
多くの著名な投資家が使っていたので私も使ってみたかった事、
それから一番大きな理由は、オーバーローンが引ける可能性がここしかなかった事
の3点です。




■まず、私に有利な点ですが、
私の場合、無担保の物件がいくつかあり、共同担保に入れる事で
政策金融公庫の融資を引き出しやすくなります。

それから、担保さえいれておけば、保証人が必要ありません。

つまり、物件に抵当権を付けられますが、
保証人を差し出してはいないのです。

それから、長期固定の低金利で借りられます。

私の場合、10年固定の金利2.3%で借りられました。

ちなみに、支払開始の通知を見て、ビックリしたのですが、
支払い開始の日付が10月からでした。

つまり、7月にお金を借りたのに、
7,8,9月はお金を返さなくて良いみたいです。

ちょっとビックリです。

それから、もう一つ利点として、『根抵当権』を設定できます。

根抵当権を設定すると、極度額と言う物が設定され、
次回の借り入れ時に極度額までの借り入れがスムーズにできます。

また、返済が進めば、極度額と残債に差額が出来ますが、
その差額が空き担保として利用できることも良い事です。



■それから、あと2つ理由を述べましたが、
2つ目の、著名な投資家が多数使っているから、という理由は
私も使ってみたかったからという単純な理由です。

もう一つの理由が、実は後から判明された事です。
オーバーローンが引ける可能性があるのが、ここしかなかったのです。

明日に続きます。


■ちなみにそんな政策金融公庫の事をもっと詳しくしりたいのなら、
著名な不動産投資家が作った日本政策金融レポートがオススメです↓

http://www.infotop.jp/click.php?aid=136920&iid=29684

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■昨日の続きです。

私はネット上で、公開されている物件で割安な物件を発見しました。

それで、速攻で不動産屋さんへ問い合わせをしたところ、
『たった今、200万円値下げしました。』
との事。

つまり、割安な物件が、さらに200万円下がったそうです。

この時点での利回りは満室想定30%超え、現況で10%後半です。
(ちなみにこの情報をメルマガで配信しています)

私は、会社の仕事終了後に現地に急行、
物件を見たあとに、不動産屋へ立ち寄り買い付けを書きました。

ちなみに、この買い付けの価格が利回り50%、現況28.8%
という数字でした。
(今回買った価格です。)

不動産屋さん(美人さんです^^)も
『絶対に通らないでしょう』
というお話。

理由は2つありまして、
・今日値下げしたばかり
・現在の価格が土地値
との事です。

私は、指値を通すための策を考えました。

その策とは、投資家目線の指値ではなく、一般のエンドユーザーの目線での指値です。

つまり、私は一般のお客さんで、土地を買って新築を建てたい人だとします。

建物が邪魔ですよね。

という事は、
『建物を壊してください。土地が欲しいので…』
と言って、建物解体費を値引き交渉の材料にできます。

また、テナントさんは2つ入ってましたので、
出て行ってもらわないと建物の解体ができません。

という事は、
『立ち退き料がかかるので…』
と値引き交渉の材料が、またできました。

明日に続きます。


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■さて、久しぶりに昨日、物件を決済して取得したので、
今日から数回に分けて、発見〜取得までの経緯を書いてみたいと思います。

ちなみに、前回買った物件(利回り22%アパート)は、
昨年の4月下旬の決済だったので、
今回は1年と3ヶ月ぶりの物件取得となりました。



■まず、物件の発見ですが、これはインターネットで見つけました。

読者の中には
『水戸大家さんは特別なルートで物件情報を仕入れているのだろう』
と思われている方もいらっしゃると思います。

たしかに特別なルートで入ってくる情報もありますが、
実際は、かなりのインターネット上の物件も吟味しています。

と、言うのも、インターネットに載っている情報というのは、
情報の鮮度としては、たしかに悪いです。

しかし、不動産には
『本音と建前』
というのがあり、インターネット上に載っている物件は
価格が、売主の売り希望額よりも高い可能性もありえます。

ですから、本音(売主の売りたい価格)の部分を探ると
結構、良い価格の物件が出てきたりしますし、
実際にネットに載っている物件でも、
投資家が見逃している場合も多々あります。

毎日、毎日、ネット上の物件をチェックするだけでも
かなりの情報量を得られる事はたしかです。

話が脱線しましたが、ネットで発見した後で、
まずやった事は、物件価格と周辺の賃料の相場を調べました。

すると、明らかに割安な物件なのです。

ちなみに、この物件は利回り等の指標とされる数字が載っていませんでした。

ですから、他の投資家の目に触れる事なく
(実際はず〜っと前からネット上に載っていました)
ネット上に晒されていたのです。

また、明日に続きます。


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■今日は新規取得物件の決済でした。

今回で、不動産の決済は5回目なのですが、
今回の物件は超割安な事もあり、金額の合意に達した後〜決済まで、
『早く終わってほしい』
という一心でした。

無事終わったので、ひと安心といった次第です。



■ちなみに決済が終わったので、簡単に物件の概要を書くと、

店舗 × 5戸 
価格 500万円
現況 5部屋中2部屋入居
現況利回り 28.8%
満室利回り 50%くらい?

です。

この物件を、金利の安くて長期固定の日本政策金融公庫で、諸費用込みのオーバーローンを
引いて買ったので、
かなり条件の良い取引ができたのではないかと思っております。

ちなみに、この物件はメルマガに載せた事もあります。
が、指値が通った後に売り止めにしてもらいました。

メルマガに載せている物件は、私が指値をして一般の流通価格よりも
落としているケースのかなりあり、
星輝さんが昔やっていた『指値日記』みたいなケースで、
私が指して、価格が下がった物をご紹介している次第です。

星輝さん流に言うと
『正義の指値』というやつですね^^
(他にも公開されていない物件も流したりと、
とにかく表にない物件や価格で案内する事を意識しています。)

今回の物件のケースは、当初あまり欲しい物件ではなかったのですが、
意外にも指値が通ってしまったので、買う事になりました。

まさかの指値が通ってしまった(通ったというより通ってしまった)
というケースです。

ただ、物件概要を見ていただけるとわかると思いますが、
かなりの好条件の物件である事は間違いありません。

ま〜日頃から、そのくらいの指値をしているから
ドンドン物件価格を下げられるのだと思っています。

また、新しい価格でメルマガ読者さんに新しい物件を提供できるように
ガンガン指値をしていきたいと思います。
(今回のように間違って通ってしまったら買いますが…^^;)

また、明日から
『利回り50%の店舗を買った方法』
として、物件発見から決済まで順を追って記事にしていきたいと思います。


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■前から告知していた、第6回水戸大家の会の申し込みの方を、終了させていただきます。
(飲食代のお振込みが無い方はキャンセルさせていただきました。)


今回の参加は15名になりました。


今回も水戸の居酒屋での開催です。


あまり人数が増えない方が濃いお話が出来るので、これくらいが丁度良いのかもしれません。


色々な情報をやりとりさせていただいて、また私もパワーアップさせてもらおうかと思っています^^


次回は、夏の開催を予定していますが、新型インフルが流行しそうなので、もし本格的に流行したら、夏は行わずに秋の開催にするかもしれません。


人が集まる所は危険ですからね…^^;






■それから、今日、売り物件の問い合わせをしていたら、かなり安くなる物件を発見しました。


値段の方は、業者さんに許可をもらっていないので公表できませんが、マイソクの画像をブログに載せておきます。
(ご紹介する許可も取っていませんので、直接業者さんに問い合わせてください)






最初から高利回りの売値の物件なんですが、ここからさらに下がるみたいです。

ただ、欠点としては融資が非常に難しいと思います。
(私も銀行に聞いてみましたが、電話で断られました…^^;)


高額でしかも築年数が経過している物件ですからね…


これを上手く融資付けられれば良い投資になると思います。


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安い競売物件発見しました。


水戸地裁の事件番号 平成20年(ケ)第879号 です。
(閲覧開始日 平成21年4月24日 )

BITで探してみてください。


物件概要が2DK×10部屋で買受可能価額が


なんと!3,160,800円です。


1部屋4万円で貸すと、【 利回り151% 】です。


なにかあると思いますよね〜


ハイ、これは超難しい物件だと思います。


まず、写真を見ていただけるとわかりますが、周りは畑しかないです。


この辺の土地勘が、私はありますが、人口少ないです^^;


ものすごく…


そして、物件内部の写真からですが、大量に虫が死んでます…


たぶん、畑や森が周りにあるのでそこからドンドン入ってきています。


これからも、虫との戦いでしょう… 笑


それから、客付けですが、まともな不動産会社が無いので、自主管理&仲介もかなり苦労しそうです。


人が凄く少ないので、良い業者さんをゲットしないと難しいです。


が、はたしているのかな〜って思っちゃいます。


この辺は駅も人がいない所です^^;


どこに業者さんがあるのか、不明なんです…^^;


そんなマニアな激安物件特集でした…


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今日は水戸も雪が降ってました。


午後から結構な量が降っていましたが、お昼にもの凄い情報が…


メールで来ていたのですが


利回り32%  明日公開になる物件です


ちなみに、情報元は不動産屋T氏(久しぶり)です^^


早速、電話で問い合わせてみました。





色々と聞いてみましたが、現地を見ないと何もわからない事が判明。


雪が降っていて、気温は低いですが心の中はホットでした。 笑 













それで雪の降りしきる中、会社終了と同時に物件へ直行。


現地から電話で不動産屋T氏と会話しながらの物件見学です。
(こういう見学がほとんど)





いや…


高利回りだったので、なんとか再生させたいと思って、色々と考えましたが…


これは


私には


ム・リ です… 


どこが?と言われると、物件を見て下さいとしか言えませんが…


再生する意欲のある方はいませんか?


明日公開予定の情報で、利回り32%(想定です)1棟アパートです。


明日後悔予定とあって、メルマガ物件情報ブログでの公開はしません。


だって、表に出ている物件情報を載せても面白くないですから…
メルマガ物件情報ブログはあくまでも表に出ない物件しか問い扱わないです。もしくは表に出ていても表より価格の安くなっている物)


ちなみに、上記の物件は再生が結構大変です。
(あまり期待しないでくださいね^^;)


それでも、見てみたい!と思う方は


bb8888bb2000あっとyahoo.co.jp


までメール下さい。


担当者にメールを転送します。


ちなみに、ブログでも書いているように、明日、この情報は公開されます。


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※ちなみに16人までしか作れませんでした。
 ここにいない場合はコメント下さい。
 多かった人がいれば次回にエントリーさせます。



水戸市のサラリーマン大家さん







PRESIDENT (プレジデント) 2016年4/4号
プレジデント社
2016-03-14



PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号 [雑誌]
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

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家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


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NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


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2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
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